Il mutuo fondiario è uno strumento finanziario che si rivela utile per l’acquisto o la ristrutturazione della prima abitazione e il denaro prestato viene erogato dalla banca in un’unica soluzione al mutuatario. Questa tipologia di mutuo viene concessa dietro la sottoscrizione di una garanzia di tipo ipotecario di primo grado. Questo significa che l’immobile, per poter essere acquistato con un mutuo fondiario, deve rispettare la condizione di essere libero da qualsiasi ipoteca.
Quando ci si ritrova a dover chiedere un mutuo è sicuramente un momento molto importante ed è quindi necessario valutare con attenzione la decisione migliore da operare, occorre considerare tutte le ipotesi e le possibilità. In questa breve guida ti saranno fornite tutte le informazioni necessarie sul mutuo fondiario.
Come funziona esattamente
Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, il mutuo fondiario deve avere una durata superiore a 12 mesi. E’ risaputo, però, che l’acquisto di un immobile comporta la richiesta di importanti somme di denaro, difficili da essere restituite in pochi mesi, quindi gli istituti bancari propongono che la durata dei mutui fondiari non sia mai inferiore a 5 anni.
Con la stipula di questa tipologia di mutuo è prevista un’ipoteca di primo grado sull’immobile (prima ipoteca iscritta sulla struttura) e viene offerta una percentuale mutuabile non oltre l’80% del valore totale. Il verificarsi di questi tre requisiti, detti “requisiti di fondiarietà”, fa sì che il mutuo divenga fondiario, attribuendo a questo strumento finanziario ulteriori vantaggi che la legge prevede sia per i costi che per gli aspetti procedurali per entrambe le parti (mutuante e mutuatario).
Come sancito dal Testo Unico Bancario, con la definizione di mutuo fondiario (art. 38-41 del D. Lgs. 385/93) non viene specificata una percentuale di finanziabilità, ma viene sottolineato che il rapporto deve essere stabilito dalla legge. Tale percentuale è stata fissata all’80% dalla delibera CICR dell’aprile 1995.
Esiste, però, un’eccezione sulla percentuale concessa dalla banca, che potrebbe diventare del 100% del valore dell’immobile se puoi dare delle garanzie aggiuntive, come una fideiussione. Il mutuo fondiario risulta essere il prodotto finanziario più richiesto da chi dispone di almeno del 20% del valore dell’immobile.
Sulla concessione di percentuali finanziabili maggiori dell’80% la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 17352 del 2017, si è espressa con un parere contrario e ha stabilito che il mutuo fondiario è nullo e non solo irregolare se viene concesso oltre l’80% del valore dell’immobile.
Per poter richiedere un mutuo fondiario è necessario rivolgersi ad un istituto bancario presentando i seguenti documenti:
- Carta d’identità o passaporto
- Codice fiscale o tessera sanitaria
- Certificato di reddito (busta paga o dichiarazione dei redditi)
- Atto di proprietà dell’immobile
- Documento relativo all’assenza di ipoteche sull’abitazione.
Caratteristiche e vantaggi
Tra i vantaggi offerti dal mutuo fondiario troverai i costi notarili inferiori alla media, quasi dimezzati. Avrai un tasso d’interesse particolarmente vantaggioso che si aggira sul 3-6%, di molto inferiore a quello applicato ai prestiti personali o a consumo fermo sull’8-13%, percentuali più basse rispetto a quelle applicate ad altre tipologie di mutuo.
Il cliente deve pagare un’imposta sostitutiva, che viene versata direttamente alla banca in fase di erogazione, ed in alcuni casi avrai la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo in sede di dichiarazione annuale dei redditi. In aggiunta, da mutuatario, una volta estinta la quinta parte del debito, avrai l’opportunità di ridurre la somma ipotecata, oppure la possibilità di estinguere il tuo mutuo fondiario in qualsiasi momento e tale operazione comporterà la cancellazione immediata e automatica dell’ipoteca sull’immobile.
Interessi detraibili: come funzionano
Se hai scelto un mutuo fondiario per l’acquisto della prima casa, devi sapere che nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Modello Unico) potrai detrarre gli interessi passivi. Per poter beneficiare delle detrazioni è necessario che nel contratto del tuo mutuo ci sia scritto in modo chiaro che lo scopo di utilizzo del denaro è servito per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della tua prima casa.
Se nel contratto di mutuo non viene riportato nessun riferimento all’acquisto della prima casa, allora potrai presentare una dichiarazione sostitutiva di un atto notorio in cui dovrai dichiarare di aver sottoscritto il mutuo per l’acquisto della prima casa. Potrai consegnare la tua dichiarazione al Caf o al commercialista per poter ottenere la detrazione degli interessi passivi.
Domande Frequenti
Un mutuo fondiario è un tipo di prestito ipotecario dove l’immobile oggetto del finanziamento viene utilizzato come garanzia del prestito stesso. La caratteristica principale di questo tipo di mutuo è l’incidenza della valutazione dell’immobile nel determinare l’importo erogabile e le condizioni del finanziamento. In generale, il mutuo fondiario è regolato da norme specifiche che ne garantiscono la trasparenza e la sostenibilità per l’acquirente.
I vantaggi di un mutuo fondiario includono la possibilità di ottenere finanziamenti a lungo termine con tassi di interesse relativamente bassi, la deducibilità fiscale degli interessi pagati e una maggiore flessibilità nelle condizioni di rimborso. Inoltre, la valutazione dell’immobile può contribuire a ottenere condizioni di finanziamento più favorevoli.
L’accesso a un mutuo fondiario può variare in base alle leggi locali e alle politiche delle istituzioni finanziarie. Tuttavia, in generale, chiunque sia in grado di fornire una garanzia immobiliare e abbia una situazione economica stabile può accedere a un mutuo fondiario. E’ consigliabile consultare un esperto finanziario o la propria banca per valutare la propria eleggibilità.
La rata di un mutuo fondiario è calcolata considerando diversi fattori tra cui l’importo del prestito, la durata del finanziamento, il tasso di interesse applicato e le spese accessorie. Esistono strumenti online e servizi forniti dalle banche che possono aiutare a stimare la rata mensile di un mutuo fondiario, fornendo una visione chiara delle proprie obbligazioni finanziarie future.
Sì, è possibile rinegoziare le condizioni di un mutuo fondiario, soprattutto in relazione al tasso di interesse e alla durata del prestito. Questo può essere particolarmente utile in periodi di tassi di interesse bassi o se la situazione finanziaria del mutuatario cambia nel tempo. Tuttavia, la rinegoziazione può comportare costi aggiuntivi, quindi è importante valutare attentamente i pro e i contro prima di procedere.
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