Mutuo Prima Casa

Chi compra la prima casa e accende ora il mutuo non aspetta la decisione della Bce del 29 ottobre: quel costo lo sta già pagando. Le offerte a tasso fisso si muovono sull'Eurirs, che incorpora le attese e può rincarare nei giorni prima di una riunione anche quando la Bce lascia i tassi fermi. Per chi deve firmare, il rischio non è la mossa di giovedì ma la distanza tra la ricerca della casa e il rogito.

TAN e TAEG: il tasso da guardare nell'offerta

Sul variabile, il parametro di riferimento è l'Euribor — al fixing del 14 ottobre 1 mese al 2,441%, 3 mesi al 2,628% — a cui va aggiunto lo spread della banca. Il tasso da confrontare è quello nero su bianco nell'offerta: TAN e TAEG, considerando durata e spread.

La riunione del Consiglio direttivo è fissata per giovedì 29 ottobre 2026 e la previsione prevalente è una pausa: la probabilità di un rialzo incorporata nei prezzi di mercato è stimata sotto il 10%. I tassi restano quelli decisi il 16 settembre 2026 con il rialzo da 25 punti base: depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, prestiti marginali al 2,90%. L'inflazione dell'area euro a settembre è arrivata al 3,8%, contro il 3,2% di agosto e l'obiettivo del 2%. Lo snodo vero è il 17 dicembre, quando diversi analisti considerano possibile un aumento di 0,25 punti.

Il fisso rincara prima della riunione: il parametro è l'Eurirs

Chi sta per firmare un tasso fisso non guarda la decisione Bce ma l'Eurirs, che anticipa le mosse dell'istituto: le offerte possono salire nei giorni che precedono una riunione anche se poi la Bce non tocca nulla. L'Eurirs è il parametro di riferimento; l'offerta finale cambia anche per banca e spread. Per questo un solo valore non basta a confrontare le offerte.

Sul variabile il meccanismo è identico ma con un ritardo: il tasso è Euribor più spread e cambia alla data di revisione del contratto. Il fixing del 14 ottobre dava l'Euribor a 1 mese al 2,441%, a 3 mesi al 2,628%, a 6 mesi al 2,924% e a 12 mesi al 3,201%. A gennaio il 3 mesi era vicino al 2%: in dieci mesi è salito di circa 0,6 punti, l'equivalente di due rialzi e mezzo da 0,25.

Quanto pesa un rialzo da 0,25 punti sulla rata

Su un mutuo da 150.000 euro in 25 anni un rialzo di 0,25 punti porta la rata da circa 759 a circa 779 euro: 20 euro in più al mese, circa 245 all'anno. Un quarto di punto su un tasso del 3,6% equivale al 6,9% di interesse in più (0,25 su 3,6).

Gli importi sono massimi, calcolati sul capitale ancora intero: dopo dieci anni di rate lo stesso rialzo pesa circa 13 euro al mese.

Surroga, rinegoziazione e formule cap: le mosse di chi compra

Chi ha già un variabile può trasferire il mutuo con la surroga, gratuita per legge, oppure chiedere nuove condizioni alla propria banca; chi deve ancora firmare può valutare tasso misto o variabile con tetto massimo. Con carburanti e bollette già alti, una rata certa può valere più di un piccolo risparmio iniziale.

• Surroga: passaggio a un'altra banca, anche verso il fisso, senza costi per legge.
• Rinegoziazione: nuove condizioni senza cambiare istituto.
• Estinzione parziale: riduce il capitale su cui maturano gli interessi.
• Accantonamento: mettere da parte ogni mese una cifra pari all'aumento atteso.
• Misto o cap: rata protetta per chi deve ancora accendere il finanziamento.

Se i rialzi fossero quattro — lo scenario ipotizzato dai mercati ma non deciso dalla Bce; gli operatori, invece, scontano ancora due o tre rialzi entro la fine del 2027 — il mutuo da 150.000 euro passerebbe da circa 759 a 842 euro al mese: 83 euro in più, quasi 1.000 all'anno, cioè il 10,9% sulla rata di partenza (83 su 759). Per chi compra la prima casa e accende il primo mutuo, la leva non è indovinare la mossa del 29 ottobre o del 17 dicembre: è il tasso che finisce nero su bianco al rogito, e quello resta per tutta la durata del contratto.

Fonti

• BusinessOnline.it

Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è salito al 3,61% a settembre 2026, dal 3,55% di agosto. Per chi sta per comprare la prima casa e cerca un finanziamento, il dato si traduce in una rata di circa 760 euro su 150.000 euro in 25 anni: circa 5 euro in più al mese rispetto ad agosto e oltre 26 euro in più rispetto a un anno fa. La media ABI fotografa il mercato nel suo insieme, non la singola offerta: il margine di risparmio si gioca sul confronto tra preventivi e sul TAEG.

Quanto pesa il rialzo sulla rata di chi compra casa?

Il 3,61% è il tasso medio sulle nuove operazioni per l'acquisto di abitazioni rilevato dall'ABI a settembre 2026. Su un mutuo di 150.000 euro da restituire in 25 anni, con rate mensili e ammortamento alla francese, la rata è di circa 760 euro. Al 3,55% di agosto sarebbe stata di circa 755 euro, mentre al 3,28% di settembre 2025 sarebbe scesa a circa 733 euro.

Il conto mensile sembra contenuto, ma l'effetto annuale è più chiaro. Calcolando 5 euro per 12 mesi, il rialzo rispetto ad agosto vale circa 60 euro in più all'anno; calcolando 26 euro per 12 mesi, la distanza dal livello di un anno prima supera i 312 euro. Per chi compra la prima casa, è la differenza tra un preventivo verificato con calma e uno accettato sulla prima proposta.

Il movimento non è isolato. L'Euribor a 3 mesi è passato dal 2,51% medio di agosto al 2,64% di settembre; l'IRS a 10 anni è salito dal 3,23% al 3,53%. A metà ottobre l'IRS a 20 anni, parametro su cui le banche costruiscono i tassi fissi, si muoveva da circa il 3,3% di metà luglio a oltre il 3,6%. Sono riferimenti di contesto, non il tasso finale del finanziamento: a questi si aggiunge lo spread applicato dall'intermediario. La risalita arriva dopo i due rialzi BCE di giugno e settembre 2026, che hanno portato il tasso sui depositi al 2,50%; a giugno il tasso medio sui nuovi mutui era al 3,48%, 13 centesimi in meno in un trimestre.

La media ABI non basta: il confronto parte dal TAEG

Il 3,61% non corrisponde necessariamente al tasso applicato dalle singole banche ai diversi clienti, né esprime il costo complessivo del mutuo. Le offerte possono discostarsi in meglio o in peggio a seconda del profilo del richiedente, della durata, del rapporto tra importo e valore dell'immobile e del tipo di tasso scelto. Per questo, per chi compra la prima casa, il confronto va fatto su proposte costruite sullo stesso importo e sulla stessa durata, verificando il TAEG e non solo il TAN.

Simulazione a tasso fisso: impiegato di 35 anni, residente a Milano, reddito di 2.600 euro mensili, mutuo di 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata 30 anni. Rilevazione del 23/10/2026 ore 9:00.

La prima riga della tabella mostra perché il TAEG conta: il 3,24% di Crédit Agricole Italia è 0,25 punti sopra il TAN del 2,99%, un divario che incorpora spese e costi accessori. Banco di Desio, con un TAN del 3,20%, arriva a un TAEG del 3,37%: 0,17 punti in più. Sono differenze decimali che su importi elevati e durate lunghe cambiano la spesa mensile e gli interessi da restituire.

La Banca d'Italia ricorda inoltre che, per i mutui variabili, il calcolo della rata presuppone che i tassi rimangano stabili: non anticipa quindi quanto si pagherà davvero se il parametro cambierà. Una rata iniziale più contenuta va letta insieme alla possibilità di futuri aumenti e al margine disponibile nel bilancio familiare.

Surroga e rinegoziazione: le mosse per chi ha già un mutuo

Chi ha già acceso un mutuo prima casa può valutare la surroga. Nel terzo trimestre 2026 le richieste di surroga sono scese al 16,0% del totale, meno della metà rispetto al picco del 37,6% nel primo trimestre 2025. Oltre il 70% delle richieste riguarda però un mutuo per l'acquisto della prima casa: il segmento resta centrale. Chi ha un mutuo a tasso fisso mantiene il tasso previsto dal contratto; per il variabile, l'effetto del rialzo dipende dal parametro e dalle scadenze di aggiornamento stabilite nel contratto.

La surroga è gratuita per il cliente: istruttoria, perizia e spese notarili sono a carico della banca subentrante, e non sono previste penali. Il Testo Unico Bancario impone tempi certi: l'operazione va perfezionata entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca, pena un indennizzo a favore del cliente. Resta valida la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa, a condizione che l'importo surrogato non superi il debito residuo.

In una fase di tassi in salita, il tempismo pesa. Una surroga richiede in genere tra 30 e 60 giorni dalla richiesta alla firma. Chi avvia la pratica tra fine ottobre e novembre arriverà alla firma tra dicembre e gennaio, a cavallo di due riunioni della BCE. Per questo è importante chiedere alla nuova banca quando viene fissato il tasso: al momento della delibera oppure nel giorno della stipula. Nel secondo caso, un ulteriore rialzo degli indici potrebbe far salire il tasso rispetto al preventivo iniziale.

Prima di cambiare banca, può essere utile presentare il preventivo migliore al proprio istituto e chiedere una rinegoziazione: spesso la banca preferisce rivedere il tasso piuttosto che perdere il cliente. Attenzione alle offerte in cui la rata scende soprattutto perché si allunga la durata: il costo totale del finanziamento può aumentare. Anche le polizze facoltative abbinate all'offerta possono ridurre il vantaggio effettivo.

A settembre 2026 i prestiti complessivi a famiglie e imprese sono cresciuti del 3,7% su base annua, dopo il 3,5% di agosto. Per chi compra la prima casa, il dato che conta resta il costo del finanziamento effettivamente ottenibile. La media ABI è un punto di partenza; il confronto tra preventivi aggiornati è la leva che può fare la differenza.

Per chi compra la prima casa, il 3,61% non è un tetto: è il punto di partenza di un confronto che, sui 150.000 euro in 25 anni, vale oltre 300 euro l'anno tra il tasso di settembre 2025 e quello attuale. Il tempo, in una fase di rialzo, è parte del costo.

Fonti

• Segugio.it
• Mutuionline.it
• Mutuionline.it

Chi sta accendendo un mutuo per la prima casa trova il tasso fisso più basso a 2,99% (TAEG 3,24%) nella simulazione MutuiOnline del 20 ottobre 2026, con una rata di 421,06 euro su 100.000 euro in 30 anni. Il rialzo degli IRS su tutte le scadenze segnala però che la copertura a tasso fisso costa più del fixing precedente: per un primo acquisto, si può leggere come un invito a valutare con attenzione sia le offerte sia le spese accessorie. Sul variabile, l'Euribor a 1 mese scende e le altre scadenze salgono.

Il rialzo degli IRS cambia il costo del fisso per il primo acquisto

Il fixing del 19 ottobre 2026 mostra gli IRS in aumento su tutte le scadenze: il 10 anni passa dal 3,51% al 3,57%, il 30 anni dal 3,40% al 3,44%. Per il mutuo a tasso fisso della prima casa questo è il parametro di riferimento: il rialzo di 6 punti base sul 10 anni rende il confronto tra offerte più delicato.

Le variazioni in punti base sono calcolate sulla differenza tra i due fixing: 100 punti base equivalgono a un punto percentuale.

Euribor: il variabile non si muove in modo uniforme

Per un mutuo prima casa a tasso variabile, il fixing del 19 ottobre 2026 non dà una direzione unica: l'Euribor a 1 mese scende dal 2,432% al 2,415% (-1,7 punti base), mentre 3, 6 e 12 mesi salgono.

Le migliori offerte per un mutuo prima casa a tasso fisso

Nella rilevazione del 20 ottobre 2026, la simulazione per un impiegato di 35 anni residente a Milano, reddito di 2.600 euro, mutuo da 100.000 euro su un immobile da 200.000 euro e durata 30 anni mette in testa Crédit Agricole Italia. Seguono Credem e Banco di Desio, con rata e spese iniziali da pesare.

Tra Crédit Agricole e Credem ci sono 8 punti base di TAN (3,07%-2,99%) e 4,33 euro di rata in meno (425,39-421,06). Su 360 rate (30 anni×12), la differenza teorica è 1.558,80 euro (4,33×360). Rispetto a Banco di Desio, il risparmio mensile sale a 11,41 euro, cioè 4.107,60 euro in 30 anni.

Spese iniziali e flessibilità: cosa pesa nel primo acquisto

Per chi compra la prima casa, il TAEG e le spese iniziali cambiano il costo effettivo. Crédit Agricole azzera istruttoria e perizia nella scheda e consente di cambiare tasso da fisso a variabile e viceversa; l'istruttoria è azzerata per immobili in classe A e B. Credem chiede 300 euro di perizia, Banco di Desio 250 euro di istruttoria e 237,90 euro di perizia.

La differenza tra Crédit Agricole e Banco di Desio sulle sole spese iniziali è 487,90 euro (250+237,90), più di una rata della soluzione più cara. Con un TAEG del 3,37% contro il 3,24%, il divario iniziale si somma a quello della rata.

Con gli IRS in rialzo, chi ha già individuato la casa farà meglio a confrontare TAEG, rata e spese iniziali sulla stessa durata: il 2,99% di Crédit Agricole vale 11,41 euro al mese in meno rispetto al 3,20% di Banco di Desio, ma la verifica delle condizioni del prodotto resta decisiva per il primo acquisto.

Fonti

• Aggiornamento tassi Euribor e IRS di lunedì 19 ottobre 2026
• Aggiornamento tassi Euribor e IRS 19 ottobre 2026

In Toscana il valore medio di un immobile è 232.023 euro, ma il mutuo medio richiesto si ferma a 145.896 euro: chi compra casa deve coprire con mezzi propri 86.127 euro (232.023 meno 145.896), il 37,1% del prezzo. Ecco perché, anche con il variabile al 2,84% contro il fisso al 3,53%, a settembre 2026 la rata fissa da 1.047 euro resta la scelta prevalente per chi acquista. Per un primo acquisto il nodo non è solo il tasso: è la provvista iniziale.

In Toscana il mutuo medio copre il 62,9% del valore dell'immobile

In Toscana il mutuo medio richiesto nei primi nove mesi del 2026 è di 145.896 euro, contro un valore medio degli immobili di 232.023 euro. Il finanziamento copre quindi il 62,9% del prezzo (145.896 su 232.023): la differenza, 86.127 euro, resta a carico di chi compra. In Italia l'importo medio richiesto è 145.879 euro e il valore medio degli immobili 225.862 euro. La durata media dei finanziamenti in Toscana è di 24 anni e 11 mesi, con un'età media dei richiedenti di 39 anni e 5 mesi.

La rata fissa costa 63 euro in più al mese del variabile

A settembre 2026 il Tan medio dei mutui a tasso fisso in Toscana è al 3,53%, mentre il variabile si attesta al 2,84%. Su un mutuo da 180.000 euro in 20 anni, la rata fissa è di 1.047 euro al mese contro 984 euro del variabile: 63 euro di differenza.

Il divario tra i due tassi è di 69 punti base, in calo dai 77 punti base di gennaio 2026. Il risparmio mensile del variabile è sceso da 70 euro a 63 euro; sull'intera durata il vantaggio stimato passa da circa 16.700 euro a poco più di 15.000 euro.

A Firenze il mutuo medio lascia scoperti 104.867 euro

Firenze è la provincia toscana con l'importo medio richiesto più alto, 160.395 euro, e il valore medio degli immobili più elevato, 265.262 euro. Il finanziamento copre il 60,5% del prezzo (160.395 su 265.262): restano 104.867 euro da coprire. Seguono Prato, con 147.436 euro di mutuo medio e 233.606 euro di valore immobile, e Lucca, con 146.651 euro e 230.005 euro.

Perché il fisso resta la scelta prevalente

Nonostante il variabile costi meno, in Toscana chi chiede un mutuo continua a preferire il tasso fisso. La rata fissa offre certezza sull'importo da pagare per tutta la durata del finanziamento, mentre il variabile può salire. È questa ricerca di stabilità a pesare più del risparmio immediato di 63 euro al mese.

“Per il fisso la crescita riflette il rialzo degli indici Irs, influenzati dall’andamento dei rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a 30 anni”, spiega Matteo Favaro, COO e Managing Director Financial Products di MutuiOnline.it. “Per il variabile, invece, incidono le decisioni di politica monetaria della Banca centrale europea, adottate per contrastare le pressioni inflazionistiche”. A pesare sono anche le tensioni geopolitiche ed energetiche internazionali.

Il vero nodo per il primo acquisto è la provvista iniziale

Per chi compra la prima casa, il differenziale tra fisso e variabile vale 63 euro al mese su un mutuo da 180.000 euro. Ma il dato più pesante è il rapporto tra finanziamento e valore dell'immobile: il mutuo medio copre il 62,9% del prezzo, lasciando 86.127 euro scoperti. A Firenze la quota scende al 60,5%, con 104.867 euro da coprire. Il calcolo è presto fatto: 145.896 su 232.023 equivale al 62,9%; il restante 37,1% deve arrivare da risparmi o altre risorse. Per un primo acquisto la rata da 1.047 euro è solo una parte dell'operazione: la capienza della provvista iniziale decide se il mutuo si accende.

Per chi compra la prima casa in Toscana, il tasso fisso al 3,53% è il prezzo della certezza, ma il vero ostacolo è il gap medio di 86.127 euro tra mutuo e valore dell'immobile. A Firenze quel gap sale a 104.867 euro: senza una provvista adeguata, anche il variabile al 2,84% non basta a chiudere l'operazione.

Fonti

• Versiliatoday.it
• FirenzeToday

Chi compra la prima casa oggi trova un mercato più caro: ad agosto 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui è salito al 3,99%, contro il 3,81% di luglio. Per gli under 36, però, i tassi restano più bassi, tra il 3,50% e il 3,75%, anche con un finanziamento superiore all'80% del valore dell'immobile. La partita per il primo acquisto si gioca su due leve: quanto si chiede alla banca e quale tasso si sceglie.

Under 36: il tasso calmierato regge anche sopra l'80%

Per chi ha meno di 36 anni il mutuo prima casa resta più accessibile. Secondo Marco Tromboni (Euroansa), i tassi si aggirano tra il 3,50% e il 3,75% anche quando il finanziamento supera l'80% del valore dell'immobile, in un quadro in cui la BCE ha alzato i tassi dello 0,25% e le previsioni parlano di due rialzi da 0,25 a inizio 2027.

Il salto tra il fisso all'80% e quello sopra l'80% è di 0,70 punti percentuali: calcolando 4,00 – 3,30, il finanziamento più alto costa il 21,2% in più in termini relativi (0,70/3,30). Sotto il 3% si scende solo su porzioni green e campagne spot di alcune banche, non è la regola.

Le offerte migliori restano sotto il TAEG medio

Le migliori offerte rilevate da MutuiOnline.it (TAEG 3,10% per il fisso green e 3,40% per lo standard) restano sotto la media dei finanziamenti erogati indicata da Banca d'Italia (3,99%). I due dati misurano grandezze diverse, offerte presenti sul mercato da una parte e mutui conclusi dall'altra, e non sono pienamente sovrapponibili (MutuiOnline.it). Con questa precisazione, la distanza tra media e migliore proposta sul fisso green arriva a 89 punti base: calcolando 3,99 – 3,10 si ottengono 0,89 punti, cioè 89 punti base.

Rispetto alla media BdI di tutti i nuovi mutui (3,99%), la migliore offerta variabile green (2,45%) è 154 punti base più bassa; le fonti non forniscono una media BdI specifica per il variabile. La media delle offerte rilevate da MutuiOnline.it, non solo le punte migliori, era del 3,49% green e 3,91% standard sul fisso, e del 3,00% green e 3,11% standard sul variabile. I dati della Banca d'Italia, pubblicati il 9 ottobre, mostrano però un mercato in rallentamento: ad agosto le nuove erogazioni si sono fermate a 2 miliardi di euro, contro i quasi 8 miliardi di luglio. Pesa il fattore stagionale, ma anche il costo del credito più alto di dodici mesi fa. Le banche offrono condizioni agevolate sui mutui green perché considerano gli immobili efficienti un investimento più solido nel tempo: su 20 o 30 anni anche pochi decimali valgono migliaia di euro.

Le previsioni sui rialzi non sono allineate

Le fonti non concordano sul numero di strette future. L'Araldo riporta due rialzi da 0,25 a inizio 2027, uno a gennaio e l'altro 1-3 mesi dopo. Monetaweb parla invece di tre aumenti da 25 punti base dalle attese di mercato ricavate dai future sull'Euribor: uno entro fine 2026, uno a inizio 2027 e uno entro l'estate 2027. La differenza conta per chi deve scegliere oggi tra fisso e variabile.

A giugno e settembre 2026 la BCE è già intervenuta con due strette per complessivi 50 punti base. Il TAEG medio è passato dal 3,81% di luglio al 3,99% di agosto: 18 punti base in più in un mese. Rispetto al 3,67% di agosto 2025, il costo è salito di 32 punti base, calcolando 3,99 – 3,67. Marco Tromboni, consulente del credito e team manager dell'ufficio vigevanese di Euroansa, spiega che la BCE ha alzato i tassi dello 0,25 e che le previsioni indicano due rialzi da 0,25 a inizio 2027. Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner, ricorda che negli Stati Uniti il mutuo trentennale costa il 7%, mentre in Italia si resta sotto il 4%: un livello non elevato in termini assoluti.

Fisso o variabile per chi compra la prima volta

La maggior parte degli italiani sceglie il tasso fisso: 85 mutuatari su 100, secondo i dati Kìron. Il variabile puro resta sotto il 5%, il variabile con Cap sotto l'1%, mentre il misto sale al 9%. Per un primo acquisto, una lettura possibile è che la rata stabile pesi più della possibilità di risparmiare nei primi mesi.

Guido Bertolino, responsabile Business Development di MutuiSupermarket, avverte che, sulla base delle attuali previsioni, «la rata del miglior variabile raggiungere quella del miglior fisso già nel giro di 3 o 4 mesi, per poi mantenersi costantemente superiore nei quattro anni successivi». Per un variabile da 200mila euro a 30 anni appena acceso, la rata è destinata a salire di circa il 10% rispetto ai livelli attuali; per uno acceso 20 anni fa, l'impatto scende al 3,5%. Il minor effetto sui mutui vecchi dipende dal capitale residuo più basso. Per chi accende oggi un mutuo, il consiglio è guardare con attenzione al fisso: il sistema bancario non ha ancora recepito l'aumento degli Irs degli ultimi mesi e offre mutui a tasso fisso inferiori all'Irs. Per un primo acquisto, si può leggere la scelta come la domanda non su quanto il mutuo convenga in assoluto, ma su quanto si è disposti a pagare per non rivedere la rata tra sei mesi.

Fonti

• L'Araldo
• Monetaweb
• MutuiOnline.it

Per chi compra la prima casa, il mercato dei mutui del 2026 offre un quadro a due velocità: le richieste complessive calano del 5,9% nei primi nove mesi, ma i giovani tra 25 e 44 anni restano il 62,4% della domanda. Il 51,2% sceglie durate superiori a 25 anni per contenere la rata; l’importo medio è 153.711 euro.

I richiedenti tra 25 e 44 anni restano nel mercato, con rate più lunghe

I dati Eurisc di Crif disegnano un mercato a due velocità. La domanda complessiva scende del 5,9% nei primi nove mesi 2026, ma il 62,4% delle richieste arriva da persone tra 25 e 44 anni. Il 51,2% chiede durate superiori a 25 anni: 43,8% tra 25 e 30 anni, 7,4% oltre i 30.

L’importo medio è 153.711 euro, in calo dello 0,6% sullo stesso periodo del 2025. Le fasce 100.001-150.000 e 150.001-300.000 coprono il 62% delle domande (30,8% e 31,2%). Secondo Crif, la domanda si concentra nelle classi comprese tra 100.001 e 300.000 euro, mentre la durata lunga contiene l’esborso mensile ma tende ad aumentare gli interessi complessivi.

Le surroghe crollano: attenzione ai periodi

Le surroghe diminuiscono del 42,4% nel periodo gennaio-giugno 2026. Il -5,9% delle richieste totali, invece, riguarda i primi nove mesi del 2026. I due dati coprono periodi diversi e non vanno letti come un rapporto diretto.

Le surroghe risentono dell’incremento dei tassi, che ha ridotto la spinta verso la sostituzione dei finanziamenti esistenti con condizioni più favorevoli. La forbice temporale va letta con attenzione: il -42,4% si riferisce a gennaio-giugno, mentre il -5,9% complessivo riguarda i primi nove mesi.

Simone Capecchi, executive director di Crif, chiarisce: «Le famiglie continuano a mostrare interesse verso l'acquisto della casa, ma in un contesto economico ancora incerto. Sono le aspettative di aumento dei tassi di interesse della Bce a spingere le famiglie a una maggiore prudenza». Aggiunge che sul confronto annuo pesa il ridimensionamento delle surroghe e che la stragrande maggioranza opta per il tasso fisso, mentre il variabile cresce in modo marginale.

Cosa cambia per chi chiede un mutuo nel 2026

Per chi compra la prima casa, il 2026 potrebbe non chiudere le porte ma alzare il costo della prudenza. La BCE è intervenuta due volte tra giugno e settembre 2026 sull’inflazione. L’andamento mensile delle richieste mostra una prima parte dell’anno in territorio negativo, con la flessione più marcata a marzo, pari al 12,1%; ad agosto un incremento del 7,1%, seguito a settembre da una nuova contrazione dell’1,3%.

Con un importo medio da 153.711 euro e durate oltre i 25 anni, la rata si contiene, ma il costo totale degli interessi tende a salire. La domanda si concentra nella fascia 100.001-300.000 euro: chi ha un budget in questo intervallo rientra nel 62% delle richieste.

Per chi prepara la richiesta di un mutuo, il dato di partenza è chiaro: nei primi nove mesi del 2026 la domanda cala del 5,9%. A nostro avviso, scegliere il tasso fisso e allungare la durata non è una scorciatoia: è una scelta di prudenza in un mercato in cui la BCE è intervenuta due volte tra giugno e settembre 2026 sui tassi.

Fonti

• La Discussione
• Teleborsa/ANSA

Chi compra la prima casa a ottobre 2026 trova un mercato più caro: ad agosto il TAEG medio sui nuovi mutui per l'abitazione è salito al 3,99%, 18 punti base sopra il 3,81% di luglio. Le offerte migliori restano però molto sotto quella media, e per il primo acquisto la leva decisiva non è solo il tasso: conta la classe energetica dell'immobile, che azzera le spese di istruttoria e apre le condizioni green, insieme alle garanzie statali del Fondo Mutui Prima Casa, rinnovato fino al 2027.

Quanto costa un mutuo per la prima casa a ottobre 2026

Le migliori offerte a tasso fisso rilevate da MutuiOnline.it tra il 15 e il 16 ottobre 2026 partono da un TAN del 2,99% e da una rata di 421,06 euro su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni. Il confronto di Altroconsumo, condotto su oltre 60 proposte e su un mutuo da 160.000 euro, indica invece il fisso a 3,19% di TAN e 691,07 euro di rata: profilo e importo sono diversi, i numeri non sono sovrapponibili.

Simulazione MutuiOnline.it, rilevazione 15-16 ottobre 2026: impiegato di 35 anni, residente a Milano, reddito 2.600 euro al mese, mutuo 100.000 euro, immobile 200.000 euro, durata 30 anni.

Il confronto Altroconsumo, basato su un richiedente di 37 anni con 2.000 euro di reddito mensile e un'abitazione da 200.000 euro, fotografa invece così le tre tipologie.

Crédit Agricole compare in entrambe le tabelle con valori differenti: la divergenza dipende dalle simulazioni, non da un conflitto tra le due rilevazioni. MutuiOnline.it calcola su 100.000 euro e un reddito di 2.600 euro, Altroconsumo su 160.000 euro e 2.000 euro al mese.

Le agevolazioni per chi acquista la prima casa

Sul primo acquisto le banche concentrano gli sconti sugli immobili efficienti. Il Mutuo Credit Agricole Flexi azzera le spese di istruttoria per le classi A e B e prevede la perizia gratuita se il mutuo viene stipulato; Credem applica lo stesso azzeramento dell'istruttoria sulle classi A e B. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, rinnovato fino al 2027, offre garanzie statali fino all'80%.

• Spese di istruttoria azzerate sugli immobili in classe A o B (Crédit Agricole, Credem)
• Perizia gratuita alla stipula con Crédit Agricole; 300 euro se il mutuo non si perfeziona
• Riduzione di 0,50 punti sul TAN sottoscrivendo la polizza facoltativa CPI Vita di CACI o equivalente
• Sconto di 0,10 punti per riqualificazione energetica con miglioramento di almeno due classi o riduzione del 30% dell'IPE, documentata con APE
• Garanzia statale fino all'80% con il Fondo Mutui Prima Casa, attivo fino al 2027
• Accesso prioritario al Fondo dal 3 agosto 2026 per chi beneficia della Legge 104, con garanzia all'80%

Il dato che lega tassi e agevolazioni arriva da MutuiOnline.it: ad agosto le migliori offerte a tasso fisso avevano un TAEG del 3,10% per i mutui green e del 3,40% per quelli standard. Trenta punti base di differenza, ottenuti scegliendo un immobile efficiente o un intervento di riqualificazione.

Quanto pesa la rata sullo stipendio

Su un reddito di 2.000 euro al mese, la rata del fisso assorbe il 34,6% dello stipendio, il variabile il 33,7% e il misto circa il 33%. Restano tra 1.309 e 1.340 euro al mese per tutte le altre spese. Lo scarto tra la rata più alta e la più bassa del confronto Altroconsumo è di 31,34 euro al mese, pari a 376,08 euro l'anno (691,07 meno 659,73, moltiplicato per dodici).

Un aumento dei tassi cambierebbe il quadro. Ipotizzando un TAN variabile che salga dal 2,99% al 3,99% all'inizio del mutuo, la rata teorica su 160.000 euro in 30 anni passerebbe da circa 674 a circa 763 euro: non è una previsione sull'offerta di Webank, ma uno scenario per misurare il rischio di chi sceglie il variabile.

Come cambia la scelta per chi compra nel 2026

Il mercato si è mosso in due direzioni opposte. Da un lato il costo del credito è salito: il TAEG medio di agosto 2026 è al 3,99%, contro il 3,67% di agosto 2025, oltre 30 punti base in più, e le nuove erogazioni sono scese da quasi 8 miliardi di luglio a circa 2 miliardi di agosto. Dall'altro le offerte più competitive restano lontane da quella media: 154 punti base di distanza per il variabile green e 50 punti base per la media delle proposte green a tasso fisso.

Per chi acquista la prima casa questo significa che la classe energetica pesa quanto il tasso. Un immobile in A o B somma tre vantaggi misurati dalle fonti: azzeramento delle spese di istruttoria, accesso alle condizioni green e TAEG più basso. Su un mutuo standard, invece, il riferimento resta il 3,91% di TAEG medio delle offerte rilevate ad agosto, contro il 3,49% dei green.

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, con la sua estensione fino al 2027 e l'accesso prioritario per chi ha la Legge 104 dal 3 agosto 2026, riduce il rischio per la banca e rende più semplice ottenere il finanziamento. Per chi ha un reddito vicino ai 2.000 euro mensili e una rata che pesa per un terzo dello stipendio, è quella la variabile da verificare prima di firmare.

Fonti

• Altroconsumo
• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it

Chi sta per comprare la prima casa con un mutuo a tasso variabile potrebbe trovare rate leggermente più pesanti dopo il fixing Euribor del 13 ottobre 2026: l'indice a 1 mese è salito al 2,453% dal 2,444% precedente. Le migliori offerte per l'acquisto prima casa rilevate il 15 ottobre 2026 partono però da una rata di 392,01 euro su 100.000 euro in 30 anni.

Le offerte per l'acquisto prima casa a tasso variabile

Le simulazioni per i mutui prima casa a tasso variabile, aggiornate al 15 ottobre 2026, mostrano tre proposte con TAN tra 2,44% e 2,70% e TAEG tra 2,67% e 2,87%. La rata mensile va da 392,01 euro a 405,60 euro su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni.

Sommando le spese iniziali indicate, MPS richiede 219,60 euro, Banco di Desio 737,90 euro e Intesa Sanpaolo 1.070 euro. La differenza tra la rata più bassa e la più alta è di 13,59 euro al mese, pari a 4.892,40 euro in 30 anni (13,59 x 360).

Quanto pesa il rialzo sulla rata del variabile

Il rialzo dell'Euribor a 1 mese tra il fixing precedente e quello del 13 ottobre 2026 è di 0,009 punti percentuali: da 2,444% a 2,453%. In termini relativi, l'aumento è dello 0,37% circa (0,009 / 2,444 x 100). Per un mutuo variabile, questo significa un parametro leggermente più alto.

La distanza tra Euribor a 1 mese (2,453%) e a 1 anno (3,191%) è di 0,738 punti percentuali.

Euribor e IRS: cosa cambia per il mutuo variabile

Tutti i principali tenori dell'Euribor sono in crescita nel fixing del 13 ottobre 2026. L'Euribor a 3 mesi passa da 2,632% a 2,634%, quello a 6 mesi da 2,892% a 2,905% e quello a 1 anno da 3,177% a 3,191%. Per i mutui variabili, il parametro di riferimento si alza, mentre l'aggiornamento IRS del 13 ottobre 2026 è indicato in discesa.

L'Euribor è impiegato come indice dei mutui a tasso variabile dal 2006. Il rialzo è contenuto ma generalizzato. Chi ha un mutuo variabile già in corso potrebbe vedere l'aggiornamento alla prossima revisione; chi sta per firmare troverebbe condizioni ancora competitive.

Cosa cambia per chi compra la prima casa

Per chi acquista la prima casa, il rialzo dell'Euribor sembra non stravolgere le offerte variabili: il TAN più basso resta al 2,44% con una rata di 392,01 euro. La differenza con l'offerta più cara è di 13,59 euro al mese, ma le spese iniziali possono pesare più della rata.

MPS ha istruttoria zero e perizia 219,60 euro; Intesa Sanpaolo chiede 1.070 euro tra istruttoria e perizia. Su un mutuo da 100.000 euro, la scelta non si gioca solo sul TAN. Chi sta per accendere un mutuo prima casa a tasso variabile deve confrontare rata, TAEG e costi di partenza.

Il fixing del 13 ottobre 2026 conferma che l'Euribor si muove: per chi compra la prima casa, si può leggere come un segnale che la vera differenza la fanno le spese accessorie e la durata del mutuo, non solo il tasso nominale.

Fonti

• Aggiornamento tassi Euribor e IRS del 13 ottobre 2026
• Aggiornamento IRS, martedì 13 ottobre 2026
• Aggiornamento Euribor, martedì 13 ottobre 2026
• Aggiornamento tassi, martedì 13 ottobre 2026

Gli under 36 sono il 42,6% delle richieste di mutuo presentate nel terzo trimestre 2026 sul comparatore di Segugio.it, secondo il suo Osservatorio Mutui. Il 70,4% delle richieste online è per l'acquisto della prima casa. Per chi compra l'abitazione principale, ottobre 2026 offre quattro proposte con tassi fissi e variabili, presentate da Segugio.it come mutui giovani; una lettura possibile è che siano pensate per questa fascia. Ecco cosa sapere per chi accede alle agevolazioni per il mutuo prima casa giovani.

Under 36: domanda in crescita nel terzo trimestre 2026

Nel terzo trimestre 2026, secondo l'Osservatorio Mutui di Segugio.it, gli under 36 hanno presentato il 42,6% delle richieste di mutuo sul comparatore, in aumento rispetto al 40,8% del trimestre precedente. La fascia 26-35 anni pesa per il 36,3% del totale, mentre i richiedenti fino a 25 anni rappresentano il 6,3%. La sola fascia 26-35 copre l'85,2% delle richieste under 36 (36,3 su 42,6).

La finalità prima casa riguarda il 70,4% delle richieste inoltrate online, in crescita dal 69,4% del secondo trimestre. Per i giovani under 36, il progetto può essere sostenuto dalle agevolazioni per il mutuo prima casa giovani, accessibili in presenza dei requisiti previsti.

Le offerte di mutuo giovani a ottobre 2026: tassi e costi

La simulazione di Segugio.it per un impiegato di 30 anni a Milano, con reddito di 2.600 euro, prevede un mutuo di 80.000 euro in 30 anni per un immobile da 180.000 euro. Quattro le offerte selezionate: due a tasso fisso e due a tasso variabile.

Banco Desio ha il TAEG più basso tra i fissi (3,18%), Banco BPM il TAN più basso (2,95%) ma con spese iniziali più alte: 1.120 euro tra istruttoria e perizia, che portano il TAEG al 3,23%. MPS svetta tra i variabili con TAEG 2,70% e istruttoria gratuita. Intesa Sanpaolo offre un variabile collegato all'Euribor a un mese, con spread 0,10% valido fino al 31 ottobre 2026; trattandosi di tasso variabile, la rata può cambiare nel tempo.

Prima casa e agevolazioni: cosa sapere prima di firmare

Per chi acquista la prima casa, Banco Desio finanzia fino all'80% del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia, per abitazioni in classe energetica B o superiore. MPS copre fino all'80% del valore cauzionale. MPS concede durate fino a 40 anni, purché il richiedente non superi gli 80 anni alla scadenza. Banco BPM riconosce uno sconto sul TAN di 0,40 punti per immobili in classe A o B, con APE valido ed erogazione in un'unica soluzione, più un ulteriore 0,10% con Green Factor dopo lavori che migliorino l'immobile di almeno due classi energetiche o riducano di almeno il 30% l'indice EP non rinnovabile, con nuovo APE e beneficio attivabile una sola volta.

Le agevolazioni per il mutuo prima casa giovani restano accessibili in presenza dei requisiti. La domanda under 36 sul comparatore di Segugio.it è in crescita: dal 40,8% al 42,6% in un trimestre. Un dato che, insieme al 70,4% di richieste per la prima casa, può essere letto come possibile indicazione che il primo acquisto sia il vero motore del mercato per questa fascia.

Prima di scegliere, confronta non solo il TAN ma il TAEG e le spese iniziali: la differenza tra Banco Desio e Banco BPM è di 632,10 euro di costi upfront (1.120 – 487,90), che possono cambiare il costo finale del mutuo.

Fonti

• Segugio.it
• Mutui under 36 ottobre 2026 | Facile.it

Per chi compra la prima casa a ottobre 2026 il tasso fisso resta la scelta dominante, e i numeri lo confermano: sul classico mutuo da €100.000 in 30 anni le tre migliori offerte partono da €418,91 al mese, con TAN tra il 2,95% e il 3,05%. Il parametro di riferimento per i mutui lunghi, l'Eurirs a 30 anni, è fermo al 3,47% e la curva dei tassi fissi resta invertita: allungare la durata non costa di più.

Eurirs 30 anni fermo a 3,47%, la curva dei fissi resta invertita

Per chi punta a un mutuo trentennale, il parametro di riferimento è l'Eurirs a 30 anni, invariato a 3,47% tra il 5 e il 6 ottobre 2026. L'Eurirs a 10 anni è sceso al 3,58% al 6 ottobre 2026 e quello a 25 anni al 3,55%: la curva dei tassi fissi resta invertita, e allungare la durata non costa più caro. Sul fronte variabile, l'Euribor a 1 anno scende dal 3,186% al 3,177%, l'Euribor a 6 mesi dal 2,986% al 2,954%, mentre l'Euribor a 3 mesi sale dal 2,597% al 2,602%.

Le tre offerte per la prima casa, con un TAN che inganna

Sul mutuo prima casa da €100.000 in 30 anni, su un immobile da €200.000, le tre proposte migliori rilevate il 6 ottobre 2026 sono il Mutuo D-Evolution Green di Banco di Desio e della Brianza, il Mutuo Casa Tasso Fisso Finito Green di Banco BPM e il Mutuo Promo Tasso Fisso Green di BPER Banca. Le rate si concentrano in una forbice di appena €5,40 al mese, ma l'ordine cambia quando dal TAN si passa al TAEG.

Il paradosso di Banco BPM: TAN più basso, TAEG più alto

Banco BPM espone il TAN più basso del listino, 2,95% contro il 3,00% di Banco di Desio, ma il suo TAEG è più alto: 3,21% contro 3,16%. La forbice tra TAN e TAEG lo mostra chiaramente: 26 punti base per BPM, 16 per Banco di Desio e 24 per BPER Banca.

La causa sta nelle spese iniziali. Banco BPM chiede €1.000 di istruttoria e €320 di perizia, per un totale di €1.320; Banco di Desio si ferma a €250 e €237,90, cioè €487,90. La differenza è di €832,10 pagati subito, a fronte di una rata più bassa di appena €2,69 al mese. Recuperare il maggior esborso richiederebbe 309 rate: quasi tutto il mutuo trentennale si consuma prima di andare davvero in pari.

Sull'intera durata, il vantaggio si assottiglia ulteriormente. BPM costa in totale €152.127,60 (360 rate da €418,91 più €1.320 di spese), Banco di Desio €152.263,90 (360 rate da €421,60 più €487,90): €136,30 di differenza su trent'anni, meno di €4,54 l'anno.

Prima casa, il contesto per chi compra adesso

Nei primi otto mesi del 2026 il 92,2% delle richieste di mutuo ha scelto il tasso fisso, come avevamo riportato. Il segmento ad alto LTV — mutui oltre l'80% del valore dell'immobile — pesa il 24,4% delle richieste ed è cresciuto del 9,1%; l'età media degli acquirenti ad alto LTV è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026. Sul fronte della garanzia pubblica, nel 2025 il Fondo Consap ha garantito 8,2 miliardi di euro di finanziamenti, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024.

Con una forbice mensile di €5,40 tra la rata più bassa e la più alta, la scelta per chi compra la prima casa non può che passare dalle spese di istruttoria e perizia. Il TAN di vetrina è la variabile meno informativa delle tre: il TAEG le incorpora tutte e, nell'offerta di Banco BPM, bastano €832,10 di costi anticipati per annullare il vantaggio di una rata più bassa.

Il takeaway per chi compra la prima casa

Tra la rata più bassa e la più alta ci sono €5,40 al mese, meno di un caffè a settimana. La differenza vera sta altrove: nelle spese di istruttoria e perizia, che tra Banco di Desio e Banco BPM si separano di €832,10. Chi acquista la prima casa nell'autunno 2026 fa bene a partire dal TAEG e dalle spese anticipate, non dal TAN pubblicizzato.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it
• Facile.it

Chi compra la prima casa e deve ancora firmare il mutuo si trova davanti al credito più caro degli ultimi due anni. Ad agosto 2026 il TAEG medio sui mutui è salito al 3,99%, in rialzo dal 3,81% di luglio. Il dato emerge dal report "Banche e moneta" della Banca d'Italia.

Il TAEG è la cifra da guardare quando si accende il primo mutuo

Il TAEG, tasso annuale effettivo globale, è il tasso comprensivo delle spese accessorie: non misura solo l'interesse sul capitale, ma incorpora anche i costi che accompagnano l'operazione. È il parametro che emerge dal report "Banche e moneta" della Banca d'Italia ed è il più utile per chi confronta due offerte di mutuo prima casa, perché due preventivi con lo stesso tasso nominale possono avere TAEG diversi. Ad agosto il valore medio si è fermato al 3,99%, dopo il 3,95% di giugno e il 3,81% di luglio. Il minimo dell'anno resta il 3,81%, toccato a marzo e ripetuto a luglio.

Tra marzo e agosto il costo sale di 0,18 punti

Il rialzo rispetto al punto più basso del 2026 è di 0,18 punti percentuali: 3,99% meno 3,81%. Moltiplicando lo scarto per 100.000 euro di capitale si ottengono 180 euro di interessi in più all'anno; se il capitale restasse di 100.000 € per vent'anni, la differenza sarebbe di 3.600 €; su un mutuo che si ammortizza, con il debito residuo che cala, l'effetto è sensibilmente inferiore (circa 2.000 €, secondo una stima della redazione che assume ammortamento alla francese, durata 20 anni e tasso medio di circa il 4%). Il calcolo è lineare e non riproduce la scomposizione interna del TAEG, ma dà la misura di quanto pesi, sul bilancio di una famiglia al primo acquisto, un aumento che in percentuale sembra minimo.

Quasi un mutuo su quattro ha il tasso determinato a breve

Ad agosto la quota di mutui con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno è scesa al 23,9%, dal 29% di luglio, ma resta sopra il 17,3% di marzo. Poco meno di un mutuo su quattro parte quindi con un tasso destinato a essere rivisto entro dodici mesi. Con il TAEG ai massimi da due anni, chi sceglie questa formula affronta un costo iniziale alto e un possibile adeguamento rapido; chi compra la prima casa con un orizzonte lungo ha motivo per confrontarla con un tasso bloccato per più anni.

Il 3,99% è di agosto: la tabella corregge il testo

Una precisazione sui mesi. Il testo introduttivo della rilevazione SimplyBiz attribuisce il 3,99% a luglio, ma la tabella della stessa pubblicazione assegna quella cifra ad agosto e il 3,81% a luglio; il titolo di Notizie d'Abruzzo colloca il massimo ad agosto. La serie mensile completa — 3,87% a gennaio e febbraio, 3,81% a marzo, 3,91% ad aprile, 3,96% a maggio, 3,95% a giugno, 3,81% a luglio — conferma agosto come mese del rialzo.

Prestiti alle famiglie in crescita: +2,9% sui dodici mesi

Ad agosto i prestiti alle famiglie sono aumentati del 2,9% sui dodici mesi, dal 2,6% di luglio; i prestiti al settore privato sono saliti del 3,7% e quelli alle società non finanziarie del 4,2%. Il credito continua quindi a scorrere anche mentre il costo del denaro sale. Per chi compra la prima casa il margine di manovra resta nel confronto tra preventivi e nella composizione delle spese, non nel livello medio del mercato.

Cosa controllare prima di firmare

Con il TAEG medio al 3,99%, la differenza tra due offerte si gioca sulle voci che compongono il tasso effettivo: il TAEG include infatti le spese accessorie. Poiché le incorpora tutte, confrontare due preventivi su questo singolo numero è più affidabile che guardare il tasso nominale. Chi accende il primo mutuo oggi parte da un livello che non si vedeva da due anni. Se il TAEG resta sopra il 3,8% come in tutti i primi otto mesi del 2026, il confronto tra preventivi diventa la leva più concreta per contenere la rata.

Fonti

• Notizie d'Abruzzo
• SimplyBiz

Chi compra la prima casa e cerca un mutuo a tasso fisso trova un quadro in leggero miglioramento al 6 ottobre 2026: l'Eurirs a 10 anni scende al 3,58%, quello a 20 anni al 3,63% e il 30 anni resta fermo al 3,47%. Le migliori offerte per l'acquisto dell'abitazione principale scendono sotto i 425 euro di rata mensile su un mutuo da 100.000 euro in 30 anni, con il TAEG più basso fermo al 3,16%.

Euribor e Eurirs del 6 ottobre 2026: i valori di riferimento

Gli indici che indicizzano i mutui si aggiornano ogni giorno lavorativo. Al 6 ottobre 2026 l'Euribor a 1 mese scende al 2,424% (da 2,432%), il 3 mesi sale al 2,602% (da 2,597%), il 6 mesi scende al 2,954% (da 2,986%) e il 12 mesi al 3,177% (da 3,186%). Sul fisso, l'Eurirs a 10 anni cala al 3,58%, il 15 anni al 3,65%, il 20 anni al 3,63% e il 25 anni al 3,55%; il 30 anni resta stabile al 3,47%.

Per chi accende un mutuo a tasso fisso, il parametro di riferimento è l'Eurirs della durata scelta: un piano da 30 anni guarda all'Eurirs 30 anni, oggi al 3,47%. Il tasso variabile, invece, segue l'Euribor: una rata legata all'indice a 1 mese parte da un valore del 2,424%, il più basso tra le scadenze rilevate.

Le migliori offerte per il mutuo prima casa

Sul listino del 6 ottobre 2026, le tre proposte segnalate per l'acquisto dell'abitazione principale a tasso fisso hanno TAEG compresi tra 3,16% e 3,29%. Banco BPM applica il TAN più basso (2,95%), ma è Banco di Desio e della Brianza a offrire il TAEG più contenuto (3,16%), grazie a spese iniziali di 487,90 euro tra istruttoria e perizia, contro i 1.320 euro richiesti da Banco BPM.

Il profilo su cui sono costruite le simulazioni è quello di un impiegato di 35 anni residente a Milano, con 2.600 euro di reddito mensile, un mutuo di 100.000 euro su un immobile da 200.000 euro e una durata di 30 anni.

Cosa cambia nella rata di chi compra la prima casa

Tradotto sui numeri di un primo acquisto, la rata di 418,91 euro pesa circa il 16,1% dei 2.600 euro di reddito mensile della simulazione (418,91 / 2.600). Il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è del 50% (100.000 su 200.000 euro), una soglia che nella prassi bancaria lascia ampio margine e apre l'accesso alle condizioni migliori del listino.

Sui 30 anni, la distanza tra la rata più bassa e la terza offerta vale 1.944 euro: 418,91 contro 424,31 euro al mese, moltiplicati per 360 rate. BPER Banca parte però da spese iniziali di 1.048 euro (istruttoria 698 più perizia 350), contro i 1.320 euro di Banco BPM, riducendo il divario netto a circa 1.670 euro. La priorità, per chi accende il primo mutuo, è confrontare i TAEG e leggere con attenzione istruttoria e perizia: su un piano trentennale spostano il costo effettivo più di quanto sembri.

Il segnale che conta il 6 ottobre non è il movimento di pochi punti base da un giorno all'altro, ma la distanza tra le offerte: la scelta della banca, sui 30 anni, pesa più di un'oscillazione quotidiana dell'Eurirs.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it
• Facile.it

Il tasso fisso a 30 anni ha raggiunto il livello più alto degli ultimi quasi tre anni e la domanda di nuovi mutui ha iniziato a rallentare. Per chi compra la prima casa la decisione si concentra su un punto: bloccare adesso il tasso o rischiare condizioni più care nei prossimi mesi. Le banche non hanno ancora incorporato del tutto il nuovo scenario sui listini del fisso, e il Sole 24 Ore pone la domanda "ultima chiamata per il tasso fisso?": la finestra potrebbe chiudersi a breve.

Domanda in calo, tassi ai massimi: cosa cambia per il primo acquisto

Il rallentamento della domanda di nuovi mutui e il record del tasso fisso a 30 anni arrivano insieme, il 7 ottobre 2026. Per chi compra la prima casa il quadro è più chiaro di quanto sembri: le richieste frenano, ma le condizioni di mercato restano ai massimi degli ultimi quasi tre anni. Non c'è quindi un "momento migliore" in arrivo a breve.

Per un primo acquisto, la variabile operativa non è la direzione dei tassi in astratto, ma quanto le banche stiano ancora usando listini precedenti al nuovo scenario. Chi attende un'inversione di tendenza rischia di restare esposto a offerte già pronte a salire.

Perché il Sole 24 Ore parla di "ultima chiamata" sul fisso

La Bce ha rialzato i tassi e l'inflazione è tornata a preoccupare, ma le offerte delle banche sui mutui a tasso fisso non hanno ancora recepito per intero il nuovo scenario. La videoanalisi del Sole 24 Ore del 6 ottobre 2026, firmata da Vito Lops e Angelica Migliorisi con Guido Bertolino, Responsabile Business Development di MutuiSupermarket, analizza proprio la durata di questa finestra.

Nel confronto tra offerte, rate e scenari futuri trova spazio anche chi ha già un mutuo e valuta la surroga — opzione che non riguarda però il primo acquisto. Per chi accende il mutuo per la prima volta la variabile rilevante è un'altra: quanto a lungo le banche manterranno i listini del fisso ancorati al vecchio scenario.

Il segnale che il primo acquirente deve leggere

Le due fonti raccontano lo stesso episodio con angoli diversi: MarketScreener guarda al mercato e misura il rallentamento della domanda, il Sole 24 Ore guarda all'offerta e misura la distanza tra listini e scenario Bce. Letti insieme, i due pezzi dicono qualcosa che nessuno dei due esplicita: la corsa al tasso fisso non è guidata dalla prospettiva di un ribasso, ma dal timore di un ulteriore rialzo.

Per chi firma un primo mutuo, questo cambia la gerarchia delle priorità. La domanda da farsi non è "quanto scenderanno i tassi", ma "quanto a lungo la mia banca terrà ancora questo listino". La finestra è temporale, non di prezzo: chi aspetta un segnale dal mercato prima di bloccare il tasso rischia di trovarsi davanti a offerte già adeguate al nuovo scenario.

Fonti

• MarketScreener Italia
• Il Sole 24 ORE

Il ritorno dell'inflazione al 4,2% a settembre 2026 non è soltanto una statistica: per chi sta per comprare la prima casa significa un budget più stretto e un mutuo potenzialmente più caro. La spinta dei prezzi di energia e alimentari freschi erode la capacità di risparmio per l'anticipo, proprio mentre la BCE ha alzato i tassi a settembre e l'inflazione di fondo sale all'1,7%. Chi cerca un finanziamento per il primo acquisto si trova davanti a una doppia pressione: rata e spese quotidiane.

Perché l'inflazione al 4,2% pesa su chi compra la prima casa

L'inflazione al 4,2% di settembre 2026 colpisce soprattutto le voci che una famiglia incontra ogni giorno: energia e alimentari non lavorati. Per chi sta comprando la prima casa l'effetto è doppio, perché il rincaro erode il reddito disponibile mentre il costo del denaro resta alto.

Le stime preliminari Istat indicano un aumento dello 0,7% su base mensile e del 4,2% su base annua, dal 3,3% di agosto. I beni energetici accelerano al +22,3% annuo, con gli energetici regolamentati a +25,9% e quelli non regolamentati a +22,2%. Il gas naturale del mercato tutelato segna un balzo del 47,2%. Gli alimentari non lavorati salgono al +5,5%, mentre il carrello della spesa passa da +0,9% a +1,7% e i prodotti ad alta frequenza d'acquisto al +5,3%.

Per un nucleo che pianifica l'acquisto della prima casa, queste voci assorbono quote crescenti del reddito mensile e riducono il margine da destinare all'anticipo e alla rata.

La BCE alza i tassi e il mutuo variabile diventa più caro

Il 10 settembre 2026 la Banca Centrale Europea ha aumentato i tassi di riferimento di 25 punti base, il secondo rialzo del 2026, avvertendo che l'inflazione resterà sopra l'obiettivo per un periodo prolungato. Per chi accende un mutuo a tasso variabile questo si traduce in rate più pesanti.

Il quadro europeo non aiuta: ad agosto 2026 l'inflazione dell'area euro era al 3,3%. In Italia quella di fondo sale dall'1,5% all'1,7%, segnale che i rincari stanno filtrando anche nei servizi e nelle spese ricorrenti, non solo nell'energia. La variazione media acquisita per il 2026 arriva al 3,1%: significa che il carrello di prezzi già accumulato peserà anche nei prossimi mesi, indipendentemente da come si muoveranno le quotazioni.

Bollette e carrello erodono il budget per l'anticipo

Le associazioni dei consumatori hanno quantificato la stangata. Per il Codacons l'aggravio è di circa 1.389 euro l'anno per una famiglia media e fino a 1.918 euro per un nucleo con due figli, a parità di consumi. Spalmando i 1.389 euro sui dodici mesi, il calcolo porta a 115,75 euro in più al mese; nel caso del nucleo con due figli si arriva a 159,83 euro mensili (1.918 diviso 12).

Sono cifre che pesano direttamente sulla capacità di risparmio. La differenza tra l'inflazione generale al 4,2% e quella di fondo all'1,7% è di 2,5 punti percentuali: è la misura della spinta di energia e alimentari freschi, la componente più volatile e più difficile da rinviare. Un dato che, letto insieme al rialzo BCE di settembre, dice che il costo del denaro e il costo della vita stanno salendo nello stesso momento.

Il clima di fiducia conferma la prudenza: l'indice dei consumatori scende da 94,5 a 91,2 e quello delle imprese da 97,0 a 95,9, interrompendo tre mesi consecutivi di crescita. Chi compra casa tende a rinviare le decisioni quando lo scenario è incerto.

Cosa valutare prima di accendere il mutuo

Per chi apre un finanziamento per la prima casa in questo scenario, tre fronti contano più del resto. Il primo è il peso della rata: la BCE ha appena alzato i tassi e non segnala inversioni rapide. Il secondo è la capienza di spesa reale, perché bollette e carrello erodono ogni mese il margine per l'anticipo. Il terzo è la tenuta del piano di rimborso, dato che l'inflazione di fondo in salita rende meno scontata una discesa veloce del costo del denaro.

Un mutuo a tasso variabile si muove con l'Euribor, che risente delle decisioni della BCE. Un tasso fisso blocca la rata, ma viene fissato in un momento in cui le aspettative di inflazione restano elevate. In entrambi i casi, il quadro di settembre 2026 suggerisce di non costruire il budget dell'acquisto su uno scenario di tassi in calo nel breve periodo.

Il nodo per chi compra la prima casa non è il dato di settembre in sé, ma quanto a lungo energia e alimentari freschi resteranno i motori dei rincari: finché l'inflazione di fondo continua a salire, il costo del denaro difficilmente tornerà a scendere in tempi rapidi, e il budget per l'anticipo resta sotto pressione.

Fonti

• Ruminantia
• Il Giornale delle PMI
• LSDI
• Il Fatto Quotidiano
• PPN ADI

I mutui che finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile sono cresciuti del 9,1% per numero di contratti nel secondo trimestre 2026, mentre il mercato generale dei mutui casa arretra del 3,6%. Chi compra la prima casa senza un anticipo consistente non si è fermato. Il profilo di chi accede a questa leva, però, è cambiato: più avanti con l'età, sempre più spesso da solo. E per una fetta larga di questi acquirenti la chiave che apre la porta resta la garanzia pubblica sul mutuo prima casa.

Alto LTV: cosa significa finanziare oltre l'80% della casa

Il loan-to-value è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Un finanziamento ad alto LTV supera l'80%, quindi comprime al minimo il capitale da versare in anticipo. Nei primi otto mesi del 2026 le richieste con LTV oltre l'80% hanno pesato per il 24,4% del totale sul canale digitale, contro il 22,6% dei finanziamenti effettivamente erogati. Il divario di 1,8 punti percentuali dice qualcosa di preciso: la domanda di credito ad alta leva è più ampia di quanto le banche arrivino a concedere, e una parte dei dossier non supera la valutazione del merito creditizio.

Chi accende un mutuo oltre l'80%: 39,3 anni, spesso da solo

Nel secondo trimestre 2026 l'età media di chi ottiene un mutuo ad alto LTV è salita a 39,3 anni, contro i 38,5 di un anno prima: quasi un anno in più in dodici mesi. Il 52,7% dei contratti è mono-richiedente, in aumento dal 51,1%. Più della metà di questi acquisti poggia quindi su un solo reddito, senza un co-intestatario che condivida il rischio.

Il fenomeno non è più solo giovanile né concentrato nelle grandi città. Sul territorio la crescita è omogenea:

• +10% al Sud
• +9,9% al Nord
• +7,5% al Centro

Il quadro nazionale aiuta a leggere il dato: secondo l'Istat, nel 2025 il 37,1% delle famiglie italiane è composto da una sola persona, contro il 25,9% di vent'anni prima.

Il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa: 8,2 miliardi nel 2025

Per chi ha risorse iniziali limitate esiste uno strumento dedicato, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze: il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa. Nel 2025 ha garantito finanziamenti per 8,2 miliardi di euro, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024, gestendo 88.189 domande.

Rapportando i due valori, ogni domanda gestita corrisponde a circa 93.000 euro di capitale garantito: un ordine di grandezza che collima con il taglio tipico del mutuo prima casa.

Requisiti: la garanzia copre fino all'80% per le categorie prioritarie

Nel rispetto dei requisiti ISEE previsti, la garanzia Consap può coprire fino all'80% della quota capitale per le categorie considerate prioritarie:

• under 40
• famiglie con almeno tre figli
• inquilini di case popolari
• genitori single con figli minorenni

L'elenco intercetta una platea ampia di acquirenti soli. Nei primi mesi del 2026 le categorie prioritarie hanno rappresentato il 93,9% delle richieste al Fondo.

Cosa cambia per chi compra la prima casa oggi

La prima casa resta il motore del mercato: nel 2026 vale il 70,3% delle richieste di mutuo e il 77,9% delle erogazioni. Sul costo del denaro, la media ABI sui nuovi finanziamenti era al 3,48% a giugno 2026, contro il 3,19% di dodici mesi prima. Le migliori condizioni sul canale digitale restano però sensibilmente più basse: nel secondo trimestre 2026 i tassi minimi rilevati erano al 2,32% per il variabile e al 2,90% per il fisso, con un divario di 116 e 58 punti base rispetto alla media ABI. Nel terzo trimestre i minimi si sono attestati al 2,58% e al 2,99%.

Per chi compra con anticipo ridotto la conseguenza pratica è doppia. Da un lato, l'importo medio erogato per pratica è in lieve arretramento — i volumi alto LTV crescono dell'8,2% contro il 9,1% dei contratti — perché una rata più cara riduce il capitale che la banca considera sostenibile. Dall'altro, la combinazione tra età media in salita e contratti mono-richiedente rende il merito creditizio e i costi assicurativi collegati a un LTV elevato i veri passaggi da preparare prima di presentare la domanda.

Verificare in anticipo se si rientra nelle categorie prioritarie Consap non è un dettaglio burocratico: è ciò che può trasformare un anticipo insufficiente in un mutuo approvato.

Fonti

• idealista/news
• MutuiOnline.it

Gli Eurirs hanno chiuso in ribasso il 29 settembre 2026 su tutte le scadenze rilevate, mentre l'Euribor è salito su tutti e quattro i riferimenti principali. Per chi sta per accendere il mutuo della prima casa il dato pesa più di quanto sembri: il tasso fisso, che nei primi otto mesi del 2026 ha raccolto il 92,2% delle richieste, viaggia ancora su valori inferiori all'indice a cui le banche lo agganciano.

Euribor in rialzo su tutte le scadenze

Il 29 settembre l'Euribor a 1 mese è passato da 2,484% a 2,49%, quello a 3 mesi da 2,594% a 2,617%, il 6 mesi da 3,066% a 3,103% e l'1 anno da 3,356% a 3,362%. Il movimento ribalta la seduta precedente: lunedì 28 settembre il 3 mesi, il 6 mesi e l'anno erano scesi, mentre il solo 1 mese era salito, da 2,46% a 2,484%. Per un mutuo variabile questi valori restano la base su cui la banca applica lo spread.

Eurirs: due sedute e ritorno al punto di partenza

Sul fronte dei tassi fissi il quadro è opposto. L'Eurirs a 10 anni è sceso da 3,74% a 3,7%, il 15 anni da 3,77% a 3,75%, il 20 anni da 3,74% a 3,72%, il 25 anni da 3,65% a 3,64% e il 30 anni da 3,56% a 3,55%. Il confronto con la seduta precedente chiarisce l'entità del movimento: il 28 settembre tutti gli Eurirs erano saliti, con il 30 anni passato da 3,49% a 3,56%. Dopo i due giorni, il 10 anni è tornato esattamente al valore che precedeva il rialzo, il 3,7%.

Quanto costa davvero il fisso per la prima casa

Le tre migliori offerte fisse rilevate il 30 settembre 2026 alle ore 09:00 su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni (impiegato di 35 anni, residente a Milano, reddito di 2.600 euro mensili, immobile da 200.000 euro) hanno TAN compresi tra 2,95% e 3,09%.

Le spese iniziali sono la somma di istruttoria e perizia: 1.000 + 320 euro per Banco BPM, 250 + 237,90 euro per Banco di Desio, zero per Crédit Agricole Italia, che azzera istruttoria e perizia sugli immobili in classe A e B.

Il conto che interessa a un primo acquisto è però sul costo complessivo. Il TAN più basso, il 2,95% di Banco BPM, è inferiore di 60 punti base all'Eurirs a 30 anni (3,55%) e di 77 punti base a quello a 20 anni (3,72%): la banca prezza sotto l'indice. Ma la rata più bassa, 418,91 euro, vale 7,56 euro in meno al mese rispetto ai 426,47 euro di Crédit Agricole Italia: su 360 rate fanno 2.721,60 euro. Banco BPM chiede in cambio 1.320 euro di spese iniziali contro zero: sottraendo le spese, il vantaggio del TAN più basso si riduce a circa 1.400 euro spalmati su trent'anni.

Cosa cambia per chi accende il mutuo adesso

Le agevolazioni per la prima casa — dalle garanzie pubbliche dedicate ai mutui prima casa alle misure per gli under 36 — non modificano i valori di Euribor ed Eurirs: il tasso finale resta la somma tra indice e spread, e su quella base agiscono i requisiti di accesso e le coperture. Per questo la scelta tra fisso e variabile resta il vero snodo, e il momento di rilevazione conta.

Con l'Euribor a 3 mesi a 2,617% e l'Eurirs a 20 anni a 3,72%, il divario tra i due riferimenti è di 110,3 punti base: chi sceglie il variabile parte da un indice più basso, ma il rialzo del 29 settembre ha riguardato tutte e quattro le scadenze Euribor, mentre gli Eurirs hanno corretto al ribasso. Chi oggi firma un fisso sotto l'indice blocca condizioni che, se il 10 anni risale verso il 3,74% del 28 settembre, non troverà più.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it
• Facile.it

Chi compra la prima casa con un mutuo da 120.000 euro in 20 anni si trova davanti a un conto cambiato: dopo il rialzo dei tassi BCE del 10 settembre 2026, la rata variabile è passata da 653 a 668 euro al mese, mentre il fisso resta a 693 euro. Il vantaggio del variabile si è ridotto da 40 a 25 euro mensili e, con un nuovo aumento, scenderebbe a 10 euro. Per un primo acquisto la scelta del tasso pesa ormai meno sul risparmio immediato e più sulla tenuta del bilancio familiare.

Quanto costa il rialzo BCE su un mutuo prima casa da 120.000 euro

Il rialzo di 25 punti base deciso a settembre dalla Banca centrale europea porta la rata del variabile da 653 a 668 euro al mese su un finanziamento da 120.000 euro in 20 anni; il fisso resta fermo a 693 euro. Lo scarto mensile si riduce così da 40 a 25 euro, mentre il vantaggio sugli interessi lungo i vent'anni cala da 9.600 a 5.900 euro.

Il TAN medio del variabile è salito al 3,05%, contro il 3,46% del fisso: il divario si è ridotto dai 66 ai 41 punti base. A monte, il tasso BCE sui depositi è passato dal 2,25% al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90%, con l'inflazione dell'area euro al 3,3% in agosto.

Fisso o variabile: cosa scelgono i mutuatari alla prima casa

Nei primi otto mesi del 2026 il 92,2% delle richieste di mutuo è stato a tasso fisso, secondo MutuiOnline.it. Il motivo è la rata costante per tutta la durata del finanziamento, unita a livelli di tasso che restano storicamente accettabili.

"Si tratta di una preferenza spiegabile con la maggiore tranquillità offerta da una rata costante per tutta la durata del finanziamento e da livelli di tasso che, pur in rialzo rispetto allo scorso anno, restano storicamente accettabili", osserva Matteo Favaro, coo e managing director Financial Products Italy della società. "Per chi cerca oggi stabilità, il tasso fisso resta dunque la soluzione più indicata, mentre il variabile può essere valutato da chi è disposto ad assorbire possibili aumenti della rata".

Surroga e rinegoziazione per chi ha già firmato il mutuo

Un mutuo a tasso fisso già acceso non cambia rata quando la BCE interviene: il tasso resta quello concordato per la durata prevista. Un variabile, invece, si aggiorna alle date di revisione stabilite dal contratto, applicando il parametro di riferimento — tipicamente l'Euribor — più lo spread.

Quando le condizioni di mercato diventano più favorevoli di quelle in essere, le due strade restano la rinegoziazione con la propria banca e la surroga, che trasferisce il finanziamento a un altro istituto. Il confronto va fatto su costo totale e durata residua, non soltanto sul TAN.

TAN, TAEG e spread: il confronto che conta

Il parametro è la base di mercato indicata nel contratto, lo spread è la maggiorazione aggiunta dalla banca, il TAN è il tasso nominale usato per calcolare gli interessi, il TAEG include gli oneri previsti dalla disciplina. La rata dipende anche da importo e durata.

Un'offerta con TAN inferiore può avere costi accessori maggiori: per questo il TAEG è lo strumento più utile davanti a due preventivi per la prima casa. Sulle aspettative, le curve forward indicano per fine 2026 un Euribor a un mese in salita dal 2,32% al 2,69% e quello a tre mesi dal 2,65% al 2,90%; un ulteriore rialzo di 25 punti base porterebbe il TAN medio del variabile al 3,30%.

L'analisi: quanto vale davvero il vantaggio del variabile

Moltiplicando le 240 rate mensili del variabile (668 euro) si ottengono circa 160.320 euro, contro i 166.320 euro del fisso a 693 euro: una differenza di circa 6.000 euro, coerente con i 5.900 euro di vantaggio sugli interessi indicati dalle simulazioni. Con un altro rialzo da 25 punti base la rata variabile salirebbe a 683 euro e il divario si ridurrebbe ad appena 16 punti base: 10 euro al mese, poco più di 2.350 euro sui vent'anni.

Per chi compra la prima casa cambia il senso della scelta. I 25 euro mensili di risparmio del variabile valgono 300 euro l'anno, una cifra che copre sempre meno il rischio di un aumento capace di erodere in pochi mesi il margine accumulato. Il fisso non blocca però per sempre: se i tassi scendono, la surroga permette di passare a condizioni migliori.

Fonti

• mutui.it
• Italia-informa.com
• facile.it
• Borsa Magazine
• Moneta

Chi compra la prima casa a settembre 2026 trova un Eurirs a 30 anni in calo al 3,45%, il valore più basso fra tutte le scadenze rilevate lunedì 14 settembre. È il parametro di riferimento del tasso fisso per i mutui di lunga durata. Nella simulazione standard per l'acquisto prima casa — 100.000 euro in 30 anni — la rata mensile più competitiva scende a 416,23 euro con il Mutuo Credit Agricole Flexi al 2,90% di TAN.

I tassi di riferimento del 14 settembre 2026

Il rilevamento aggiornato al 14 settembre 2026, diffuso il giorno successivo, mostra un Euribor in rialzo su tutte e quattro le scadenze e un Eurirs in calo sulle durate medio-lunghe, dai 15 ai 30 anni. Solo l'Eurirs a 10 anni sale, da 3,56% a 3,59%.

Euribor 1 anno al 3,312%: il variabile resta più caro del fisso

Sul mutuo variabile per la prima casa la scadenza più diffusa è l'Euribor a 1 anno, salito il 14 settembre da 3,16% a 3,312%. Il solo indice — su cui la banca applica poi lo spread — viaggia 41 punti base sopra il miglior TAN fisso in classifica (2,90%). Chi firma oggi un variabile parte quindi da una base più alta dell'offerta fissa promozionale.

L'Eurirs a 30 anni scende al 3,45%: cosa cambia per la prima casa

L'Eurirs a 30 anni, il parametro che le banche usano per i mutui trentennali tipici del primo acquisto, è sceso da 3,50% a 3,45%, il valore più basso tra tutte le scadenze Eurirs. Stessa direzione per il 25 anni (da 3,58% a 3,54%) e il 20 anni (da 3,64% a 3,61%). Il 15 anni resta quasi fermo, da 3,64% a 3,63%.

Tre offerte per la prima casa, con TAN sotto l'Eurirs

Nella simulazione di MutuiOnline.it per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni — profilo di un impiegato di 35 anni a Milano, reddito di 2.600 euro al mese, immobile da 200.000 euro — si distinguono tre proposte a tasso fisso.

Tutte e tre hanno un TAN inferiore all'Eurirs a 30 anni di 3,45% rilevato il 14 settembre: il Credit Agricole Flexi viaggia 55 punti base sotto l'indice, gli altri due 50 punti base sotto. Le spese iniziali cambiano il conto complessivo: istruttoria e perizia sono azzerate su Credit Agricole Flexi, valgono 487,90 euro su D-Evolution Green e 1.048 euro su Casa Green.

Per importi più alti, la rata promozionale resta proporzionale al capitale: la stessa offerta al 2,90% passerebbe da 416,23 euro a circa 624 euro al mese su 150.000 euro, e a circa 832 euro su 200.000 euro. Con oltre 1.000 euro di differenza tra le spese iniziali della banca più cara e quelle azzerate della più conveniente, il confronto tra le offerte prime case va fatto sul costo complessivo, non solo sulla rata mensile.

Fonti

• MutuiOnline.it

Chi compra la prima casa affronta oggi un mutuo più caro, ma non fuori portata. La BCE ha portato il tasso sui depositi al 2,50% con un rialzo di 25 punti base in vigore dal 16 settembre 2026, e per chi deve accendere un finanziamento l'effetto è immediato: rata più alta e condizioni creditizie più prudenti. La domanda concreta per chi acquista la prima volta è un'altra: il tasso variabile conviene ancora, o è il momento di bloccare la rata?

Quanto costa oggi un mutuo per la prima casa

Sui primi otto mesi del 2026 l'importo medio richiesto per l'acquisto è stato di 139.599 euro, in crescita dell'1,6% sull'anno precedente, a copertura del 74% del valore dell'immobile. Mettendo in rapporto le due cifre, la casa media finanziata con mutuo vale circa 188.600 euro (calcolo: 139.599 euro diviso 0,74). L'età media dei richiedenti è scesa a 39 anni.

Le simulazioni sui nuovi contratti misurano già il contraccolpo. Un mutuo da 200.000 euro a trent'anni con spread allo 0,50% è passato dai 785 euro mensili di gennaio 2026 agli 829 euro di settembre, con 44 euro in più al mese. Sulla formula variabile standard da 126.000 euro in 25 anni la rata è salita da 614 a circa 631 euro, con un accumulo di 53 euro dall'inizio dell'anno.

La scelta del tasso per chi compra la prima casa

Il TAN medio del variabile si attesta intorno al 3,05%, il fisso su valori medi del 3,46%. Il differenziale tra le due formule si è ridotto a 41 punti base, dai 66 precedenti: su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni il risparmio mensile del variabile scende da circa 40 euro a poco più di 25 euro.

I numeri di mercato dicono molto su come si stanno muovendo i primi acquirenti: nei primi otto mesi del 2026 il 93% delle richieste ha scelto il tasso fisso, contro il 7% del variabile. "Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo", osserva Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia.

Le simulazioni per importo e durata

Il peso del rialzo cambia molto in base a quanto si chiede e per quanti anni. Sulla scena ipotetica di un passaggio dei tassi dal 3% al 4,50%, le stime FABI restituiscono questo quadro per un nuovo mutuo prima casa:

Le stime non sono una previsione dei tassi che le banche applicheranno ai singoli contratti: servono a misurare la sensibilità della rata al costo del denaro. Per chi confronta offerte con durate diverse, è un promemoria che l'allungamento del piano di ammortamento amplifica l'effetto di ogni rialzo.

Fondo di Garanzia Prima Casa, surroga e cautela dei primi acquirenti

Per chi acquista la prima casa restano disponibili strumenti come il Fondo di Garanzia Prima Casa e le detrazioni fiscali sugli interessi, citati tra le normative che tutelano chi richiede un mutuo, insieme alla documentazione richiesta dalle banche (dati anagrafici, di reddito e relativi all'immobile). Sul fronte opposto, chi ha già un variabile e teme nuove strette può valutare la surroga, senza costi né commissioni ai sensi dell'articolo 120-quater del Testo unico bancario.

Il clima generale, però, resta cauto. I dati della centrale rischi CRIF segnalano un calo delle richieste di finanziamento di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025: le famiglie stanno rimandando o rivalutando l'acquisto, in attesa di capire se il rialzo di settembre sarà una misura isolata o l'inizio di un nuovo ciclo restrittivo. Le prossime riunioni della BCE, il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026, saranno decisive per capire la direzione.

Cosa significa per chi compra adesso

Messi insieme, i due dati più significativi — il -6% di richieste CRIF e il 93% di preferenza per il fisso — raccontano la stessa cosa: chi compra la prima casa non sta rinunciando, sta prendendo tempo e cercando garanzie. La lettura operativa è che il variabile resta leggermente più economico in partenza (25 euro al mese su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni), ma quel margine vale sempre meno. Le previsioni del mercato sull'Euribor a tre mesi indicano un indice al 3,10% entro giugno 2027, dal 2,67% di inizio settembre. Con un ulteriore rialzo il vantaggio del variabile potrebbe assottigliarsi fino a circa 10 euro al mese. Per chi compra la prima casa nel 2026, la partita non si gioca sul tasso di partenza ma sulla sostenibilità nei prossimi decenni: la combinazione tra rata già più alta, differenziale fisso-variabile ridotto a 41 punti base e un Euribor previsto in salita rende la scelta del tasso una decisione di bilancio familiare, non di risparmio immediato.

Fonti

• Quotidiano del Condominio
• Benzinga Italia
• Quotidiano.net
• FABI
• MutuiOnline.it
• Sky TG24
• idealista/news

Il rialzo di 25 punti base varato dalla Bce il 10 settembre 2026 entra in vigore il 16 settembre e chi accende oggi un mutuo per la prima casa lo trova già dentro la rata iniziale. Sulla fascia di finanziamento più richiesta in Italia, tra 125mila e 150mila euro su 25 anni, l'aumento mensile va da 15 a 25 euro. Per chi compra, però, il conto non finisce nella rata: nei primi otto mesi del 2026 l'importo medio richiesto è stato di 139.599 euro, contro un valore medio dell'immobile di circa 206mila euro. La differenza esce dalle tasche dell'acquirente prima ancora che la banca eroghi il primo euro.

Quanto costa in più il mutuo che accendi oggi

Chi sottoscrive un nuovo finanziamento a tasso variabile paga il rialzo fin dalla prima rata, perché il tasso applicato somma lo spread all'indice Euribor. Le stime sull'impatto non coincidono: Facile.it calcola +17 euro al mese su un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni, da 614 a 631 euro; il Codacons indica 15-25 euro sulla fascia 125mila-150mila euro in 25 anni; l'Unione nazionale consumatori arriva a 19,50 euro al mese, pari a 234 euro l'anno, ipotizzando il pieno trasferimento del rialzo sull'Euribor con un Taeg di partenza del 3,81%.

La distanza tra le tre stime dipende dall'importo medio preso a riferimento e dall'ipotesi di trasmissione del rialzo: sono scenari diversi, non versioni in conflitto dello stesso calcolo. Per calibrare meglio il divario, si possono normalizzare le stime per 1.000 euro finanziati. I 17 euro di Facile.it su 126.000 euro equivalgono a circa 0,135 euro al mese per 1.000 euro (17 / 126.000 × 1.000). I 19,50 euro dell'Unione nazionale consumatori, rapportati all'importo medio richiesto di 139.599 euro, valgono circa 0,14 euro al mese per 1.000 euro (19,50 / 139.599 × 1.000). La differenza è quindi di pochi centesimi per 1.000 euro finanziati: il vero scarto nasce dalle ipotesi di trasmissione e dal profilo di durata, non dai numeri di base.

Un numero aiuta a calibrare: i 17 euro mensili del profilo Facile.it valgono 204 euro su base annua (17 × 12). E il rialzo di settembre si somma a quelli già assorbiti nel 2026. La stessa rata era di 578 euro a gennaio, è salita a 614 prima della decisione ed è ora a 631: 53 euro in più rispetto all'inizio dell'anno, che su dodici mesi fanno 636 euro. In termini percentuali, 53 euro su 578 euro di gennaio equivalgono a circa il 9,2% (53 / 578 × 100).

Variabile più basso in partenza, ma il margine si assottiglia

Il variabile resta l'opzione con la rata iniziale più leggera, ma il vantaggio si sta riducendo mese dopo mese.

La distanza è di 32 euro al mese, 384 euro su base annua. Rapportata alla rata fissa iniziale di 607 euro, la distanza di 32 euro è pari a circa il 5,3% (32 / 607 × 100). Sulle medie di mercato la forbice è ancora più stretta: dopo il rialzo il Tan medio del variabile sale al 3,05%, contro il 3,46% del fisso, un differenziale di 41 punti base. Su 120.000 euro in 20 anni il risparmio garantito dal variabile scende da circa 40 a poco più di 25 euro al mese e il vantaggio complessivo sugli interessi passa da circa 9.600 a 5.900 euro. Con un ulteriore rialzo da 25 punti base il divario di rata si fermerebbe a 10 euro e il risparmio a circa 2.350 euro.

Il mercato ha già scelto: nei primi otto mesi del 2026 il 93% delle richieste di mutuo è a tasso fisso. La quota di chi opta per il variabile è però salita al 7%, dall'1% dello stesso periodo del 2025, spinta dalle condizioni di inizio anno. Qui le fonti divergono leggermente sulla composizione: MutuiOnline indica, nello stesso periodo, il 92,2% di richieste a tasso fisso e il 3,6% a tasso variabile. La differenza con il 93% di Facile.it-Mutui.it è di 0,8 punti percentuali sul fisso e di 3,4 punti sul variabile. I perimetri di rilevazione non sono identici, ma la preferenza per il fisso resta schiacciante.

Quanto anticipo serve oltre al mutuo

Per chi compra la prima casa il vero vincolo è il capitale proprio. La differenza aritmetica tra il valore medio dell'immobile oggetto di mutuo (circa 206.000 euro) e l'importo medio richiesto (139.599 euro) è di 66.401 euro (206.000 − 139.599). Questa cifra equivale al 32,2% del valore medio dell'immobile (66.401 / 206.000 × 100). Letto all'inverso, l'importo medio richiesto copre il 67,8% del valore (139.599 / 206.000 × 100): il resto è la parte che l'acquirente deve coprire senza finanziamento, salvo altre forme di copertura.

Il profilo di chi compra si sta abbassando: l'età media dei richiedenti è passata da 40,5 a 39 anni, e scende sotto i 37 anni se si guarda alle sole richieste per la prima casa. Il peso delle surroghe è invece diminuito dal 26% al 17% delle domande. Mettendo insieme i due dati, il mercato si concentra sui nuovi acquisti più che sulla sostituzione di mutui esistenti: proprio per questi acquirenti il vincolo principale diventa il capitale proprio, cioè i 66.401 euro calcolati sul profilo medio.

Surroga e passaggio al fisso: la strada per chi ha già il mutuo

Chi ha già acceso un variabile per la prima casa può passare al fisso con la surroga, senza spese né commissioni per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater del Testo unico bancario. La finestra resta aperta finché le offerte a tasso fisso non recepiscono per intero il nuovo costo del denaro. «Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo», è il consiglio di Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia.

Il punto è che il differenziale medio tra variabile e fisso è ormai di 41 punti base: il variabile parte più basso, ma la surroga permette di trasferire il rischio tasso senza costi per il cliente, bloccando la rata prima che eventuali nuovi aumenti entrino nelle offerte.

Cosa aspettarsi nel 2027

Il rialzo di settembre potrebbe non essere l'ultimo. I futures sull'Euribor a tre mesi indicano l'indice dal 2,67% di inizio settembre al 3,10% entro giugno 2027: per il mutuo tipo da 126.000 euro in 25 anni significa una rata di circa 651 euro, 73 euro in più rispetto a gennaio 2026, e oltre 600 euro di interessi aggiuntivi nel corso dell'anno. In termini percentuali, 73 euro su 578 euro di gennaio equivalgono a circa il 12,6% (73 / 578 × 100).

Sul mercato immobiliare gli effetti arrivano con ritardo: secondo le analisi storiche di Nomisma, la correlazione tra tassi e compravendite si manifesta con uno sfasamento di circa due trimestri, con i primi segnali attesi nei primi mesi del 2027. Firstonline parla di circa sei mesi: due trimestri e sei mesi indicano la stessa finestra temporale, ma la doppia formulazione conferma che si tratta di una stima indicativa. Nel frattempo le richieste di finanziamento segnalate da CRIF sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre lo stock dei mutui alle famiglie ha raggiunto 449,68 miliardi a luglio 2026, in crescita di 9,16 miliardi dalla fine del 2025. I due dati possono coesistere: lo stock misura i mutui già erogati e in ammortamento, non la domanda nuova. È un collegamento che segnala un mercato in transizione, con più cautela sulle nuove richieste ma con un portafoglio esistente ancora in crescita.

Per chi compra la prima casa oggi la decisione operativa è una sola: bloccare la rata con un tasso fisso o misto prima che i nuovi livelli entrino nelle offerte, dopo aver calcolato con precisione la quota da coprire senza mutuo (66.401 euro sul profilo medio). Il risparmio sull'anticipo vale più di qualunque scommessa sull'Euribor.

Fonti

• Cose di Casa
• PagineGialle Casa
• FIRSTonline
• Quotidiano Nazionale
• Virgilio
• Quotidiano del Condominio
• Il Messaggero
• PMI.it
• Il Fatto Quotidiano
• Leggo
• MutuiOnline.it
• Startmag
• idealista/news
• FinanzaOnline