Mutuo Prima Casa

I mutui che finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile sono cresciuti del 9,1% per numero di contratti nel secondo trimestre 2026, mentre il mercato generale dei mutui casa arretra del 3,6%. Chi compra la prima casa senza un anticipo consistente non si è fermato. Il profilo di chi accede a questa leva, però, è cambiato: più avanti con l'età, sempre più spesso da solo. E per una fetta larga di questi acquirenti la chiave che apre la porta resta la garanzia pubblica sul mutuo prima casa.

Alto LTV: cosa significa finanziare oltre l'80% della casa

Il loan-to-value è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Un finanziamento ad alto LTV supera l'80%, quindi comprime al minimo il capitale da versare in anticipo. Nei primi otto mesi del 2026 le richieste con LTV oltre l'80% hanno pesato per il 24,4% del totale sul canale digitale, contro il 22,6% dei finanziamenti effettivamente erogati. Il divario di 1,8 punti percentuali dice qualcosa di preciso: la domanda di credito ad alta leva è più ampia di quanto le banche arrivino a concedere, e una parte dei dossier non supera la valutazione del merito creditizio.

Chi accende un mutuo oltre l'80%: 39,3 anni, spesso da solo

Nel secondo trimestre 2026 l'età media di chi ottiene un mutuo ad alto LTV è salita a 39,3 anni, contro i 38,5 di un anno prima: quasi un anno in più in dodici mesi. Il 52,7% dei contratti è mono-richiedente, in aumento dal 51,1%. Più della metà di questi acquisti poggia quindi su un solo reddito, senza un co-intestatario che condivida il rischio.

Il fenomeno non è più solo giovanile né concentrato nelle grandi città. Sul territorio la crescita è omogenea:

• +10% al Sud
• +9,9% al Nord
• +7,5% al Centro

Il quadro nazionale aiuta a leggere il dato: secondo l'Istat, nel 2025 il 37,1% delle famiglie italiane è composto da una sola persona, contro il 25,9% di vent'anni prima.

Il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa: 8,2 miliardi nel 2025

Per chi ha risorse iniziali limitate esiste uno strumento dedicato, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze: il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa. Nel 2025 ha garantito finanziamenti per 8,2 miliardi di euro, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024, gestendo 88.189 domande.

Rapportando i due valori, ogni domanda gestita corrisponde a circa 93.000 euro di capitale garantito: un ordine di grandezza che collima con il taglio tipico del mutuo prima casa.

Requisiti: la garanzia copre fino all'80% per le categorie prioritarie

Nel rispetto dei requisiti ISEE previsti, la garanzia Consap può coprire fino all'80% della quota capitale per le categorie considerate prioritarie:

• under 40
• famiglie con almeno tre figli
• inquilini di case popolari
• genitori single con figli minorenni

L'elenco intercetta una platea ampia di acquirenti soli. Nei primi mesi del 2026 le categorie prioritarie hanno rappresentato il 93,9% delle richieste al Fondo.

Cosa cambia per chi compra la prima casa oggi

La prima casa resta il motore del mercato: nel 2026 vale il 70,3% delle richieste di mutuo e il 77,9% delle erogazioni. Sul costo del denaro, la media ABI sui nuovi finanziamenti era al 3,48% a giugno 2026, contro il 3,19% di dodici mesi prima. Le migliori condizioni sul canale digitale restano però sensibilmente più basse: nel secondo trimestre 2026 i tassi minimi rilevati erano al 2,32% per il variabile e al 2,90% per il fisso, con un divario di 116 e 58 punti base rispetto alla media ABI. Nel terzo trimestre i minimi si sono attestati al 2,58% e al 2,99%.

Per chi compra con anticipo ridotto la conseguenza pratica è doppia. Da un lato, l'importo medio erogato per pratica è in lieve arretramento — i volumi alto LTV crescono dell'8,2% contro il 9,1% dei contratti — perché una rata più cara riduce il capitale che la banca considera sostenibile. Dall'altro, la combinazione tra età media in salita e contratti mono-richiedente rende il merito creditizio e i costi assicurativi collegati a un LTV elevato i veri passaggi da preparare prima di presentare la domanda.

Verificare in anticipo se si rientra nelle categorie prioritarie Consap non è un dettaglio burocratico: è ciò che può trasformare un anticipo insufficiente in un mutuo approvato.

Fonti

• idealista/news
• MutuiOnline.it

Gli Eurirs hanno chiuso in ribasso il 29 settembre 2026 su tutte le scadenze rilevate, mentre l'Euribor è salito su tutti e quattro i riferimenti principali. Per chi sta per accendere il mutuo della prima casa il dato pesa più di quanto sembri: il tasso fisso, che nei primi otto mesi del 2026 ha raccolto il 92,2% delle richieste, viaggia ancora su valori inferiori all'indice a cui le banche lo agganciano.

Euribor in rialzo su tutte le scadenze

Il 29 settembre l'Euribor a 1 mese è passato da 2,484% a 2,49%, quello a 3 mesi da 2,594% a 2,617%, il 6 mesi da 3,066% a 3,103% e l'1 anno da 3,356% a 3,362%. Il movimento ribalta la seduta precedente: lunedì 28 settembre il 3 mesi, il 6 mesi e l'anno erano scesi, mentre il solo 1 mese era salito, da 2,46% a 2,484%. Per un mutuo variabile questi valori restano la base su cui la banca applica lo spread.

Eurirs: due sedute e ritorno al punto di partenza

Sul fronte dei tassi fissi il quadro è opposto. L'Eurirs a 10 anni è sceso da 3,74% a 3,7%, il 15 anni da 3,77% a 3,75%, il 20 anni da 3,74% a 3,72%, il 25 anni da 3,65% a 3,64% e il 30 anni da 3,56% a 3,55%. Il confronto con la seduta precedente chiarisce l'entità del movimento: il 28 settembre tutti gli Eurirs erano saliti, con il 30 anni passato da 3,49% a 3,56%. Dopo i due giorni, il 10 anni è tornato esattamente al valore che precedeva il rialzo, il 3,7%.

Quanto costa davvero il fisso per la prima casa

Le tre migliori offerte fisse rilevate il 30 settembre 2026 alle ore 09:00 su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni (impiegato di 35 anni, residente a Milano, reddito di 2.600 euro mensili, immobile da 200.000 euro) hanno TAN compresi tra 2,95% e 3,09%.

Le spese iniziali sono la somma di istruttoria e perizia: 1.000 + 320 euro per Banco BPM, 250 + 237,90 euro per Banco di Desio, zero per Crédit Agricole Italia, che azzera istruttoria e perizia sugli immobili in classe A e B.

Il conto che interessa a un primo acquisto è però sul costo complessivo. Il TAN più basso, il 2,95% di Banco BPM, è inferiore di 60 punti base all'Eurirs a 30 anni (3,55%) e di 77 punti base a quello a 20 anni (3,72%): la banca prezza sotto l'indice. Ma la rata più bassa, 418,91 euro, vale 7,56 euro in meno al mese rispetto ai 426,47 euro di Crédit Agricole Italia: su 360 rate fanno 2.721,60 euro. Banco BPM chiede in cambio 1.320 euro di spese iniziali contro zero: sottraendo le spese, il vantaggio del TAN più basso si riduce a circa 1.400 euro spalmati su trent'anni.

Cosa cambia per chi accende il mutuo adesso

Le agevolazioni per la prima casa — dalle garanzie pubbliche dedicate ai mutui prima casa alle misure per gli under 36 — non modificano i valori di Euribor ed Eurirs: il tasso finale resta la somma tra indice e spread, e su quella base agiscono i requisiti di accesso e le coperture. Per questo la scelta tra fisso e variabile resta il vero snodo, e il momento di rilevazione conta.

Con l'Euribor a 3 mesi a 2,617% e l'Eurirs a 20 anni a 3,72%, il divario tra i due riferimenti è di 110,3 punti base: chi sceglie il variabile parte da un indice più basso, ma il rialzo del 29 settembre ha riguardato tutte e quattro le scadenze Euribor, mentre gli Eurirs hanno corretto al ribasso. Chi oggi firma un fisso sotto l'indice blocca condizioni che, se il 10 anni risale verso il 3,74% del 28 settembre, non troverà più.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it
• Facile.it

Chi compra la prima casa con un mutuo da 120.000 euro in 20 anni si trova davanti a un conto cambiato: dopo il rialzo dei tassi BCE del 10 settembre 2026, la rata variabile è passata da 653 a 668 euro al mese, mentre il fisso resta a 693 euro. Il vantaggio del variabile si è ridotto da 40 a 25 euro mensili e, con un nuovo aumento, scenderebbe a 10 euro. Per un primo acquisto la scelta del tasso pesa ormai meno sul risparmio immediato e più sulla tenuta del bilancio familiare.

Quanto costa il rialzo BCE su un mutuo prima casa da 120.000 euro

Il rialzo di 25 punti base deciso a settembre dalla Banca centrale europea porta la rata del variabile da 653 a 668 euro al mese su un finanziamento da 120.000 euro in 20 anni; il fisso resta fermo a 693 euro. Lo scarto mensile si riduce così da 40 a 25 euro, mentre il vantaggio sugli interessi lungo i vent'anni cala da 9.600 a 5.900 euro.

Il TAN medio del variabile è salito al 3,05%, contro il 3,46% del fisso: il divario si è ridotto dai 66 ai 41 punti base. A monte, il tasso BCE sui depositi è passato dal 2,25% al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90%, con l'inflazione dell'area euro al 3,3% in agosto.

Fisso o variabile: cosa scelgono i mutuatari alla prima casa

Nei primi otto mesi del 2026 il 92,2% delle richieste di mutuo è stato a tasso fisso, secondo MutuiOnline.it. Il motivo è la rata costante per tutta la durata del finanziamento, unita a livelli di tasso che restano storicamente accettabili.

"Si tratta di una preferenza spiegabile con la maggiore tranquillità offerta da una rata costante per tutta la durata del finanziamento e da livelli di tasso che, pur in rialzo rispetto allo scorso anno, restano storicamente accettabili", osserva Matteo Favaro, coo e managing director Financial Products Italy della società. "Per chi cerca oggi stabilità, il tasso fisso resta dunque la soluzione più indicata, mentre il variabile può essere valutato da chi è disposto ad assorbire possibili aumenti della rata".

Surroga e rinegoziazione per chi ha già firmato il mutuo

Un mutuo a tasso fisso già acceso non cambia rata quando la BCE interviene: il tasso resta quello concordato per la durata prevista. Un variabile, invece, si aggiorna alle date di revisione stabilite dal contratto, applicando il parametro di riferimento — tipicamente l'Euribor — più lo spread.

Quando le condizioni di mercato diventano più favorevoli di quelle in essere, le due strade restano la rinegoziazione con la propria banca e la surroga, che trasferisce il finanziamento a un altro istituto. Il confronto va fatto su costo totale e durata residua, non soltanto sul TAN.

TAN, TAEG e spread: il confronto che conta

Il parametro è la base di mercato indicata nel contratto, lo spread è la maggiorazione aggiunta dalla banca, il TAN è il tasso nominale usato per calcolare gli interessi, il TAEG include gli oneri previsti dalla disciplina. La rata dipende anche da importo e durata.

Un'offerta con TAN inferiore può avere costi accessori maggiori: per questo il TAEG è lo strumento più utile davanti a due preventivi per la prima casa. Sulle aspettative, le curve forward indicano per fine 2026 un Euribor a un mese in salita dal 2,32% al 2,69% e quello a tre mesi dal 2,65% al 2,90%; un ulteriore rialzo di 25 punti base porterebbe il TAN medio del variabile al 3,30%.

L'analisi: quanto vale davvero il vantaggio del variabile

Moltiplicando le 240 rate mensili del variabile (668 euro) si ottengono circa 160.320 euro, contro i 166.320 euro del fisso a 693 euro: una differenza di circa 6.000 euro, coerente con i 5.900 euro di vantaggio sugli interessi indicati dalle simulazioni. Con un altro rialzo da 25 punti base la rata variabile salirebbe a 683 euro e il divario si ridurrebbe ad appena 16 punti base: 10 euro al mese, poco più di 2.350 euro sui vent'anni.

Per chi compra la prima casa cambia il senso della scelta. I 25 euro mensili di risparmio del variabile valgono 300 euro l'anno, una cifra che copre sempre meno il rischio di un aumento capace di erodere in pochi mesi il margine accumulato. Il fisso non blocca però per sempre: se i tassi scendono, la surroga permette di passare a condizioni migliori.

Fonti

• mutui.it
• Italia-informa.com
• facile.it
• Borsa Magazine
• Moneta

Chi compra la prima casa a settembre 2026 trova un Eurirs a 30 anni in calo al 3,45%, il valore più basso fra tutte le scadenze rilevate lunedì 14 settembre. È il parametro di riferimento del tasso fisso per i mutui di lunga durata. Nella simulazione standard per l'acquisto prima casa — 100.000 euro in 30 anni — la rata mensile più competitiva scende a 416,23 euro con il Mutuo Credit Agricole Flexi al 2,90% di TAN.

I tassi di riferimento del 14 settembre 2026

Il rilevamento aggiornato al 14 settembre 2026, diffuso il giorno successivo, mostra un Euribor in rialzo su tutte e quattro le scadenze e un Eurirs in calo sulle durate medio-lunghe, dai 15 ai 30 anni. Solo l'Eurirs a 10 anni sale, da 3,56% a 3,59%.

Euribor 1 anno al 3,312%: il variabile resta più caro del fisso

Sul mutuo variabile per la prima casa la scadenza più diffusa è l'Euribor a 1 anno, salito il 14 settembre da 3,16% a 3,312%. Il solo indice — su cui la banca applica poi lo spread — viaggia 41 punti base sopra il miglior TAN fisso in classifica (2,90%). Chi firma oggi un variabile parte quindi da una base più alta dell'offerta fissa promozionale.

L'Eurirs a 30 anni scende al 3,45%: cosa cambia per la prima casa

L'Eurirs a 30 anni, il parametro che le banche usano per i mutui trentennali tipici del primo acquisto, è sceso da 3,50% a 3,45%, il valore più basso tra tutte le scadenze Eurirs. Stessa direzione per il 25 anni (da 3,58% a 3,54%) e il 20 anni (da 3,64% a 3,61%). Il 15 anni resta quasi fermo, da 3,64% a 3,63%.

Tre offerte per la prima casa, con TAN sotto l'Eurirs

Nella simulazione di MutuiOnline.it per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni — profilo di un impiegato di 35 anni a Milano, reddito di 2.600 euro al mese, immobile da 200.000 euro — si distinguono tre proposte a tasso fisso.

Tutte e tre hanno un TAN inferiore all'Eurirs a 30 anni di 3,45% rilevato il 14 settembre: il Credit Agricole Flexi viaggia 55 punti base sotto l'indice, gli altri due 50 punti base sotto. Le spese iniziali cambiano il conto complessivo: istruttoria e perizia sono azzerate su Credit Agricole Flexi, valgono 487,90 euro su D-Evolution Green e 1.048 euro su Casa Green.

Per importi più alti, la rata promozionale resta proporzionale al capitale: la stessa offerta al 2,90% passerebbe da 416,23 euro a circa 624 euro al mese su 150.000 euro, e a circa 832 euro su 200.000 euro. Con oltre 1.000 euro di differenza tra le spese iniziali della banca più cara e quelle azzerate della più conveniente, il confronto tra le offerte prime case va fatto sul costo complessivo, non solo sulla rata mensile.

Fonti

• MutuiOnline.it

Chi compra la prima casa affronta oggi un mutuo più caro, ma non fuori portata. La BCE ha portato il tasso sui depositi al 2,50% con un rialzo di 25 punti base in vigore dal 16 settembre 2026, e per chi deve accendere un finanziamento l'effetto è immediato: rata più alta e condizioni creditizie più prudenti. La domanda concreta per chi acquista la prima volta è un'altra: il tasso variabile conviene ancora, o è il momento di bloccare la rata?

Quanto costa oggi un mutuo per la prima casa

Sui primi otto mesi del 2026 l'importo medio richiesto per l'acquisto è stato di 139.599 euro, in crescita dell'1,6% sull'anno precedente, a copertura del 74% del valore dell'immobile. Mettendo in rapporto le due cifre, la casa media finanziata con mutuo vale circa 188.600 euro (calcolo: 139.599 euro diviso 0,74). L'età media dei richiedenti è scesa a 39 anni.

Le simulazioni sui nuovi contratti misurano già il contraccolpo. Un mutuo da 200.000 euro a trent'anni con spread allo 0,50% è passato dai 785 euro mensili di gennaio 2026 agli 829 euro di settembre, con 44 euro in più al mese. Sulla formula variabile standard da 126.000 euro in 25 anni la rata è salita da 614 a circa 631 euro, con un accumulo di 53 euro dall'inizio dell'anno.

La scelta del tasso per chi compra la prima casa

Il TAN medio del variabile si attesta intorno al 3,05%, il fisso su valori medi del 3,46%. Il differenziale tra le due formule si è ridotto a 41 punti base, dai 66 precedenti: su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni il risparmio mensile del variabile scende da circa 40 euro a poco più di 25 euro.

I numeri di mercato dicono molto su come si stanno muovendo i primi acquirenti: nei primi otto mesi del 2026 il 93% delle richieste ha scelto il tasso fisso, contro il 7% del variabile. "Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo", osserva Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia.

Le simulazioni per importo e durata

Il peso del rialzo cambia molto in base a quanto si chiede e per quanti anni. Sulla scena ipotetica di un passaggio dei tassi dal 3% al 4,50%, le stime FABI restituiscono questo quadro per un nuovo mutuo prima casa:

Le stime non sono una previsione dei tassi che le banche applicheranno ai singoli contratti: servono a misurare la sensibilità della rata al costo del denaro. Per chi confronta offerte con durate diverse, è un promemoria che l'allungamento del piano di ammortamento amplifica l'effetto di ogni rialzo.

Fondo di Garanzia Prima Casa, surroga e cautela dei primi acquirenti

Per chi acquista la prima casa restano disponibili strumenti come il Fondo di Garanzia Prima Casa e le detrazioni fiscali sugli interessi, citati tra le normative che tutelano chi richiede un mutuo, insieme alla documentazione richiesta dalle banche (dati anagrafici, di reddito e relativi all'immobile). Sul fronte opposto, chi ha già un variabile e teme nuove strette può valutare la surroga, senza costi né commissioni ai sensi dell'articolo 120-quater del Testo unico bancario.

Il clima generale, però, resta cauto. I dati della centrale rischi CRIF segnalano un calo delle richieste di finanziamento di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025: le famiglie stanno rimandando o rivalutando l'acquisto, in attesa di capire se il rialzo di settembre sarà una misura isolata o l'inizio di un nuovo ciclo restrittivo. Le prossime riunioni della BCE, il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026, saranno decisive per capire la direzione.

Cosa significa per chi compra adesso

Messi insieme, i due dati più significativi — il -6% di richieste CRIF e il 93% di preferenza per il fisso — raccontano la stessa cosa: chi compra la prima casa non sta rinunciando, sta prendendo tempo e cercando garanzie. La lettura operativa è che il variabile resta leggermente più economico in partenza (25 euro al mese su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni), ma quel margine vale sempre meno. Le previsioni del mercato sull'Euribor a tre mesi indicano un indice al 3,10% entro giugno 2027, dal 2,67% di inizio settembre. Con un ulteriore rialzo il vantaggio del variabile potrebbe assottigliarsi fino a circa 10 euro al mese. Per chi compra la prima casa nel 2026, la partita non si gioca sul tasso di partenza ma sulla sostenibilità nei prossimi decenni: la combinazione tra rata già più alta, differenziale fisso-variabile ridotto a 41 punti base e un Euribor previsto in salita rende la scelta del tasso una decisione di bilancio familiare, non di risparmio immediato.

Fonti

• Quotidiano del Condominio
• Benzinga Italia
• Quotidiano.net
• FABI
• MutuiOnline.it
• Sky TG24
• idealista/news

Il rialzo di 25 punti base varato dalla Bce il 10 settembre 2026 entra in vigore il 16 settembre e chi accende oggi un mutuo per la prima casa lo trova già dentro la rata iniziale. Sulla fascia di finanziamento più richiesta in Italia, tra 125mila e 150mila euro su 25 anni, l'aumento mensile va da 15 a 25 euro. Per chi compra, però, il conto non finisce nella rata: nei primi otto mesi del 2026 l'importo medio richiesto è stato di 139.599 euro, contro un valore medio dell'immobile di circa 206mila euro. La differenza esce dalle tasche dell'acquirente prima ancora che la banca eroghi il primo euro.

Quanto costa in più il mutuo che accendi oggi

Chi sottoscrive un nuovo finanziamento a tasso variabile paga il rialzo fin dalla prima rata, perché il tasso applicato somma lo spread all'indice Euribor. Le stime sull'impatto non coincidono: Facile.it calcola +17 euro al mese su un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni, da 614 a 631 euro; il Codacons indica 15-25 euro sulla fascia 125mila-150mila euro in 25 anni; l'Unione nazionale consumatori arriva a 19,50 euro al mese, pari a 234 euro l'anno, ipotizzando il pieno trasferimento del rialzo sull'Euribor con un Taeg di partenza del 3,81%.

La distanza tra le tre stime dipende dall'importo medio preso a riferimento e dall'ipotesi di trasmissione del rialzo: sono scenari diversi, non versioni in conflitto dello stesso calcolo. Per calibrare meglio il divario, si possono normalizzare le stime per 1.000 euro finanziati. I 17 euro di Facile.it su 126.000 euro equivalgono a circa 0,135 euro al mese per 1.000 euro (17 / 126.000 × 1.000). I 19,50 euro dell'Unione nazionale consumatori, rapportati all'importo medio richiesto di 139.599 euro, valgono circa 0,14 euro al mese per 1.000 euro (19,50 / 139.599 × 1.000). La differenza è quindi di pochi centesimi per 1.000 euro finanziati: il vero scarto nasce dalle ipotesi di trasmissione e dal profilo di durata, non dai numeri di base.

Un numero aiuta a calibrare: i 17 euro mensili del profilo Facile.it valgono 204 euro su base annua (17 × 12). E il rialzo di settembre si somma a quelli già assorbiti nel 2026. La stessa rata era di 578 euro a gennaio, è salita a 614 prima della decisione ed è ora a 631: 53 euro in più rispetto all'inizio dell'anno, che su dodici mesi fanno 636 euro. In termini percentuali, 53 euro su 578 euro di gennaio equivalgono a circa il 9,2% (53 / 578 × 100).

Variabile più basso in partenza, ma il margine si assottiglia

Il variabile resta l'opzione con la rata iniziale più leggera, ma il vantaggio si sta riducendo mese dopo mese.

La distanza è di 32 euro al mese, 384 euro su base annua. Rapportata alla rata fissa iniziale di 607 euro, la distanza di 32 euro è pari a circa il 5,3% (32 / 607 × 100). Sulle medie di mercato la forbice è ancora più stretta: dopo il rialzo il Tan medio del variabile sale al 3,05%, contro il 3,46% del fisso, un differenziale di 41 punti base. Su 120.000 euro in 20 anni il risparmio garantito dal variabile scende da circa 40 a poco più di 25 euro al mese e il vantaggio complessivo sugli interessi passa da circa 9.600 a 5.900 euro. Con un ulteriore rialzo da 25 punti base il divario di rata si fermerebbe a 10 euro e il risparmio a circa 2.350 euro.

Il mercato ha già scelto: nei primi otto mesi del 2026 il 93% delle richieste di mutuo è a tasso fisso. La quota di chi opta per il variabile è però salita al 7%, dall'1% dello stesso periodo del 2025, spinta dalle condizioni di inizio anno. Qui le fonti divergono leggermente sulla composizione: MutuiOnline indica, nello stesso periodo, il 92,2% di richieste a tasso fisso e il 3,6% a tasso variabile. La differenza con il 93% di Facile.it-Mutui.it è di 0,8 punti percentuali sul fisso e di 3,4 punti sul variabile. I perimetri di rilevazione non sono identici, ma la preferenza per il fisso resta schiacciante.

Quanto anticipo serve oltre al mutuo

Per chi compra la prima casa il vero vincolo è il capitale proprio. La differenza aritmetica tra il valore medio dell'immobile oggetto di mutuo (circa 206.000 euro) e l'importo medio richiesto (139.599 euro) è di 66.401 euro (206.000 − 139.599). Questa cifra equivale al 32,2% del valore medio dell'immobile (66.401 / 206.000 × 100). Letto all'inverso, l'importo medio richiesto copre il 67,8% del valore (139.599 / 206.000 × 100): il resto è la parte che l'acquirente deve coprire senza finanziamento, salvo altre forme di copertura.

Il profilo di chi compra si sta abbassando: l'età media dei richiedenti è passata da 40,5 a 39 anni, e scende sotto i 37 anni se si guarda alle sole richieste per la prima casa. Il peso delle surroghe è invece diminuito dal 26% al 17% delle domande. Mettendo insieme i due dati, il mercato si concentra sui nuovi acquisti più che sulla sostituzione di mutui esistenti: proprio per questi acquirenti il vincolo principale diventa il capitale proprio, cioè i 66.401 euro calcolati sul profilo medio.

Surroga e passaggio al fisso: la strada per chi ha già il mutuo

Chi ha già acceso un variabile per la prima casa può passare al fisso con la surroga, senza spese né commissioni per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater del Testo unico bancario. La finestra resta aperta finché le offerte a tasso fisso non recepiscono per intero il nuovo costo del denaro. «Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo», è il consiglio di Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia.

Il punto è che il differenziale medio tra variabile e fisso è ormai di 41 punti base: il variabile parte più basso, ma la surroga permette di trasferire il rischio tasso senza costi per il cliente, bloccando la rata prima che eventuali nuovi aumenti entrino nelle offerte.

Cosa aspettarsi nel 2027

Il rialzo di settembre potrebbe non essere l'ultimo. I futures sull'Euribor a tre mesi indicano l'indice dal 2,67% di inizio settembre al 3,10% entro giugno 2027: per il mutuo tipo da 126.000 euro in 25 anni significa una rata di circa 651 euro, 73 euro in più rispetto a gennaio 2026, e oltre 600 euro di interessi aggiuntivi nel corso dell'anno. In termini percentuali, 73 euro su 578 euro di gennaio equivalgono a circa il 12,6% (73 / 578 × 100).

Sul mercato immobiliare gli effetti arrivano con ritardo: secondo le analisi storiche di Nomisma, la correlazione tra tassi e compravendite si manifesta con uno sfasamento di circa due trimestri, con i primi segnali attesi nei primi mesi del 2027. Firstonline parla di circa sei mesi: due trimestri e sei mesi indicano la stessa finestra temporale, ma la doppia formulazione conferma che si tratta di una stima indicativa. Nel frattempo le richieste di finanziamento segnalate da CRIF sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre lo stock dei mutui alle famiglie ha raggiunto 449,68 miliardi a luglio 2026, in crescita di 9,16 miliardi dalla fine del 2025. I due dati possono coesistere: lo stock misura i mutui già erogati e in ammortamento, non la domanda nuova. È un collegamento che segnala un mercato in transizione, con più cautela sulle nuove richieste ma con un portafoglio esistente ancora in crescita.

Per chi compra la prima casa oggi la decisione operativa è una sola: bloccare la rata con un tasso fisso o misto prima che i nuovi livelli entrino nelle offerte, dopo aver calcolato con precisione la quota da coprire senza mutuo (66.401 euro sul profilo medio). Il risparmio sull'anticipo vale più di qualunque scommessa sull'Euribor.

Fonti

• Cose di Casa
• PagineGialle Casa
• FIRSTonline
• Quotidiano Nazionale
• Virgilio
• Quotidiano del Condominio
• Il Messaggero
• PMI.it
• Il Fatto Quotidiano
• Leggo
• MutuiOnline.it
• Startmag
• idealista/news
• FinanzaOnline

Per chi sta per comprare la prima casa, il Taeg sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni si è fermato al 3,95% a giugno 2026, contro il 3,96% di maggio. Il rialzo dei tassi BCE entrato in vigore il 17 giugno non ha prodotto, per ora, un nuovo aumento del costo complessivo. Il dato inchioda il costo medio appena sotto la soglia del 4% e sposta l'attenzione sulla struttura del contratto da scegliere.

Le due fonti da cui è tratto il dato non divergono sul numero, ma sull'angolo: Ore12 riporta la serie completa dei tassi alle imprese e sui depositi; QuiFinanza aggiunge il 3,91% di aprile e il contesto dei tassi BCE. Lette insieme, permettono di calcolare il premio del credito al consumo rispetto al mutuo e di non isolare giugno come un calo.

Mutui prima casa: il Taeg di giugno resta a 3,95%

A giugno 2026 il Taeg sui nuovi prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni si è collocato al 3,95%, in calo di un centesimo rispetto al 3,96% di maggio. Non è una vera discesa: il movimento è troppo contenuto, e il livello resta sopra il 3,91% di aprile. Giugno è il primo mese che incorpora il rialzo BCE del 17 giugno.

Per un mutuo da 100.000 euro, un centesimo di punto equivale a circa 10 euro di interessi l'anno prima dell'ammortamento: 0,01% su 100.000. La variazione di giugno, quindi, non alleggerisce in modo percepibile la rata di chi firma adesso.

Aggiungendo il confronto temporale esplicito: il 3,95% di giugno resta di 0,04 punti sopra il 3,91% di aprile (3,95 – 3,91). Anche questo rende il dato più un assestamento che un'inversione.

Quota variabile in risalita: il peso del rialzo BCE

La quota dei nuovi mutui con periodo iniziale di determinazione del tasso fino a un anno è salita al 19,9%, dal 18,7% di maggio. L'aumento è di 1,2 punti percentuali; in termini relativi, calcolando la differenza sul livello precedente, corrisponde a un +6,4%.

Tradotto in una platea di 100 nuovi contratti, i mutui a tasso iniziale breve passano da poco meno di 19 a quasi 20. Non è un movimento neutro: chi sceglie un mutuo con tasso iniziale fino a un anno resta più esposto all'andamento dei tassi ufficiali. La BCE, con il rialzo entrato in vigore il 17 giugno, ha portato il tasso sui depositi al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sulle operazioni marginali al 2,65%. A luglio i tassi sono rimasti invariati.

Il collegamento tra i dati — quota variabile in aumento e tassi ufficiali già alzati a giugno — rende concreta una conseguenza: la rata di quasi un mutuo su cinque potrà agganciarsi prima delle altre alle prossime decisioni di Francoforte.

Prestiti alle famiglie +2,7%: l'istruttoria resta decisiva

I prestiti alle famiglie sono aumentati del 2,7% su base annua a giugno 2026, dal 2,6% di maggio. Il credito continua a espandersi, ma il dato non implica che ottenere un mutuo prima casa sia diventato più semplice: volumi erogati, criteri di concessione e costo sostenuto dal cliente sono variabili distinte.

Il confronto con il credito al consumo rende chiara la differenza: il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo è al 10,33%, più del doppio rispetto al mutuo casa. Qui il calcolo dichiarato è: 10,33 – 3,95 = 6,38 punti percentuali di differenza; in rapporto, 10,33 / 3,95 = 2,6 volte. Per chi deve arredare o fare lavori dopo l'acquisto, il 10,33% è un segnale preciso: finanziare la casa con il mutuo prima casa, non con prestiti personali a tassi più che doppi. Il Taeg medio Banca d'Italia, inoltre, non è una simulazione personalizzata: per la propria istruttoria servono preventivo e condizioni definite dalla banca.

I tre numeri del primo acquirente

• 3,95% — Taeg medio dei nuovi mutui casa: il costo resta appena sotto il 4%.
• 19,9% — quota di nuovi contratti con tasso iniziale fino a un anno: una struttura più sensibile ai tassi BCE.
• +2,7% — crescita dei prestiti alle famiglie su base annua: il credito cresce, ma non dice nulla sui criteri di accesso.

Il punto per chi sta avviando l'acquisto non è quindi la variazione di un centesimo, ma la composizione dell'offerta: a giugno quasi un nuovo mutuo su cinque aveva un periodo iniziale di tasso fino a un anno, una scelta che rende la rata più sensibile a quanto farà la BCE nei prossimi mesi.

Fonti

• Ore12
• QuiFinanza

Per chi compra la prima casa, il tasso del mutuo non è uguale in tutta Italia: tra la regione più conveniente e quella più cara ballano 0,36 punti percentuali. I dati della Banca d’Italia relativi al secondo trimestre 2026 collocano la Sardegna al 2,70% e la Sicilia al 3,06%. In un contesto in cui la garanzia pubblica del Fondo Prima Casa allarga la platea dei beneficiari, capire dove e come accendere il mutuo diventa una leva concreta per ridurre il costo del primo acquisto.

La classifica dei tassi per il primo acquisto: Sardegna al vertice

Il tasso medio sui prestiti per l’acquisto di abitazioni cambia sensibilmente da regione a regione, con un effetto diretto sulla rata di chi sottoscrive il primo finanziamento. Secondo le rilevazioni trimestrali della Banca d’Italia, la Sicilia registra il valore più alto d’Italia (3,06%), mentre la Sardegna resta la regione più conveniente (2,70%). Nella parte alta della classifica si collocano anche il Veneto (2,96%) e il gruppo composto da Abruzzo, Molise e Puglia (2,92%). Al centro troviamo Lombardia e Lazio, rispettivamente al 2,87% e al 2,86%; poco sotto l’Emilia-Romagna (2,84%) e la Liguria (2,82%). Chiudono la graduatoria Marche (2,80%), Basilicata (2,77%) e, appunto, la Sardegna.

Cosa determina il divario territoriale dei tassi

La variazione territoriale dei tassi riflette il rischio di insolvenza percepito dagli istituti di credito, la concorrenza bancaria locale e le caratteristiche del mercato immobiliare. Le regioni del Sud presentano in media condizioni economiche meno favorevoli rispetto al Nord, con una maggiore incidenza di crisi aziendali e difficoltà finanziarie delle famiglie. Questo scenario può spingere le banche ad applicare tassi più elevati per compensare l’esposizione al rischio. Sul costo complessivo di un primo acquisto incidono poi anche le spese di istruttoria, le commissioni e le polizze assicurative collegate al contratto: per questo il tasso nominale da solo non basta a confrontare due offerte.

Fondo Prima Casa: la garanzia pubblica riduce il rischio per la banca

Per chi acquista la prima casa, la garanzia del Fondo Prima Casa rappresenta uno strumento utile a superare proprio le barriere legate al rischio creditizio. Da agosto 2026 la platea dei beneficiari si è ampliata: possono presentare domanda anche le persone con disabilità permanente accertata ai sensi della legge 104, comma 3, e chi fa parte di un nucleo familiare in cui convive da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con la medesima condizione. Per queste nuove categorie il Fondo interviene coprendo il 50% della quota capitale del finanziamento; la copertura sale all’80% se il richiedente ha un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Resta il tetto generale del mutuo assistito dalla garanzia a 250.000 euro.

Quanto pesano 0,36 punti percentuali sul costo del mutuo

La distanza tra il tasso della Sardegna e quello della Sicilia è di 0,36 punti percentuali. In termini percentuali, il tasso siciliano è superiore del 13,3% rispetto a quello sardo (0,36 diviso 2,70, moltiplicato per 100). In prima approssimazione, su un capitale di 100.000 euro e senza considerare l’ammortamento, la sola differenza di tasso vale circa 360 euro di interessi in più nel primo anno per un mutuo acceso in Sicilia rispetto alla Sardegna. La conseguenza per chi compra la prima casa in una regione con tassi più alti è chiara: la garanzia pubblica non elimina il divario, ma riducendo il rischio per la banca può favorire condizioni di accesso al credito più sostenibili, soprattutto per le famiglie con ISEE sotto i 40.000 euro. A giugno 2026 il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni si è collocato al 3,95%, in lieve calo dal 3,96% di maggio: un indicatore che include i costi accessori e che aiuta a confrontare le offerte oltre il tasso nominale.

Il segnale per il primo acquirente è netto: la regione in cui si compra casa non è un dettaglio secondario, ma una variabile che incide sul costo del credito. Il Fondo Prima Casa, con le nuove categorie ammesse da agosto 2026, può attenuare lo svantaggio territoriale laddove il mutuo è più caro.

Fonti

• QuiFinanza
• Sky TG24
• Radiolina
• Tgcom24

L’aggiornamento dei tassi Euribor e IRS di lunedì 3 agosto 2026 porta buone notizie per chi sta per accendere un mutuo prima casa. Gli indici di riferimento per i mutui a tasso variabile sono scesi su quasi tutte le scadenze, mentre gli IRS — il parametro che guida i tassi fissi — hanno ceduto terreno su tutta la curva, fino a 5 punti base in meno rispetto alla rilevazione precedente. Per un giovane under 36 o una famiglia al primo acquisto, questo si traduce in rate mensili potenzialmente più leggere e in condizioni di accesso al credito meno onerose proprio nella fase di istruttoria.

Cosa significa per chi accende un mutuo con il Fondo Garanzia Prima Casa

Il calo dell’Euribor si inserisce in un quadro che tocca direttamente chi ricorre al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, lo strumento gestito da Consap che copre fino al 50% della quota capitale sui mutui per l’acquisto dell’abitazione principale. L’accesso al Fondo è vincolato a precisi requisiti: l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9), il mutuatario non può essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, e l’importo del finanziamento non può superare i 250.000 euro.

Con gli indici Euribor in discesa, la rata iniziale di un mutuo variabile garantito dal Fondo risulta più bassa in fase di ammortamento. Un dato che conta soprattutto per gli under 36, che fino a dicembre 2026 possono ancora beneficiare dell’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre all’azzeramento dell’imposta sostitutiva sul finanziamento.

Come si muovono gli indici Euribor al 3 agosto 2026

Il tasso Euribor a 1 anno — il parametro più diffuso per l’indicizzazione dei mutui a tasso variabile — è sceso al 2,939%, in calo di 2,5 punti base rispetto al fixing precedente del 2,964%. Scendono anche l’Euribor a 3 mesi (da 2,484% a 2,461%) e l’Euribor a 6 mesi (da 2,706% a 2,705%). L’unica voce in controtendenza è l’Euribor a 1 mese, salito da 2,209% a 2,242%.

Per chi sta valutando un mutuo prima casa a tasso variabile, i dati sono rilevanti: l’Euribor a 1 anno sotto la soglia del 3% significa che il costo base del finanziamento resta contenuto.

Cosa scende anche sul fronte del tasso fisso

Anche i parametri IRS (Interest Rate Swap), che determinano il costo dei mutui a tasso fisso, hanno registrato ribassi su tutte le scadenze. L’IRS a 10 anni è passato da 3,24% a 3,19%, mentre l’IRS a 20 anni — riferimento per i piani di ammortamento più lunghi — è sceso da 3,41% a 3,37%. L’IRS a 30 anni chiude a 3,3%, in calo di 3 punti base.

Per chi compra la prima casa e cerca la stabilità della rata, la discesa degli IRS si riflette sulle offerte già disponibili sul mercato. L’osservatorio di MutuiOnline.it segnala Credem con un TAN del 3,04% su 30 anni per 100.000 euro (rata mensile di 423,76 euro) e Banco BPM con un TAN del 3,20% (rata di 432,47 euro). Offerte che restano accessibili anche per chi deve rispettare il limite di finanziamento all’80% del valore dell’immobile, tipico delle operazioni con garanzia Consap.

Analisi: perché questo calo conta proprio adesso per il primo acquisto

La discesa dell’Euribor a 1 anno a 2,939% e dell’IRS a 10 anni a 3,19% riduce il differenziale tra variabile e fisso a circa 25 punti base. Considerando un finanziamento da 120.000 euro in 20 anni, il variabile costa oggi circa 653 euro mensili contro i 685 del fisso, con un risparmio complessivo di circa 7.600 euro sull’intera durata del mutuo. Chi attiva un mutuo prima casa in questa finestra di agosto 2026 si assicura un punto di ingresso più favorevole su entrambe le opzioni di tasso. La combinazione con le agevolazioni under 36 — dove ancora attive — amplifica il vantaggio: l’azzeramento delle imposte d’atto può liberare liquidità sufficiente a coprire le spese di istruttoria e perizia, che nelle offerte attuali oscillano tra 800 e 1.200 euro.

Fonti

• MutuiOnline.it

Comprare la prima casa ad agosto 2026 significa fare i conti con un costo del denaro che ha ripreso a salire. L'11 giugno la BCE ha alzato i tassi di 25 punti base — portando il tasso sui depositi al 2,25% — e i mercati scontano un ulteriore rialzo a settembre. Per chi si affaccia per la prima volta a un mutuo, il combinato di tassi più alti e inflazione ancora al 2,9% nell'Eurozona ridisegna i margini di sostenibilità della rata e rende più strategico l'accesso alle garanzie pubbliche.

Cosa è successo ai tassi e perché coinvolge anche chi compra la prima casa

Il Consiglio direttivo della BCE ha aumentato i tre tassi di riferimento l'11 giugno 2026: il tasso sui depositi è salito al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40%, quello sulle operazioni marginali al 2,65%. La decisione risponde alle nuove pressioni inflazionistiche provocate dalla guerra in Medio Oriente, che ha spinto i prezzi dell'energia al 10% annuo a luglio e riportato il Brent sopra i 98 dollari al barile.

Per i mutui a tasso variabile l'effetto si trasmette attraverso l'Euribor, che nella rilevazione del 30 luglio ha toccato il 2,958%. I mutui a tasso fisso seguono invece l'Eurirs (l'Interest Rate Swap a 10 anni quota attorno al 3,2%), che incorpora le aspettative di ulteriori rialzi già prima che Francoforte li deliberi formalmente. Questo meccanismo — descritto nell'analisi di Money.it — fa sì che le condizioni sui nuovi fissi peggiorino in anticipo rispetto al calendario ufficiale della BCE.

Per chi sta valutando l'acquisto della prima casa, questo significa una finestra che si restringe: i tassi fissi offerti oggi potrebbero essere più convenienti di quelli disponibili tra qualche settimana, anche se la BCE non si è ancora riunita.

Il rialzo di settembre: quanto è probabile e cosa cambierebbe

I mercati finanziari attribuiscono probabilità crescenti a un nuovo aumento di 0,25 punti percentuali nella riunione di settembre 2026, che porterebbe il tasso sui depositi dal 2,25% al 2,50%. L'inflazione di fondo — quella che esclude energia e alimentari — è salita al 2,5% a luglio, ancora lontana dall'obiettivo del 2% che la BCE punta a raggiungere stabilmente solo nel 2028.

Un ulteriore rialzo avrebbe conseguenze immediate:

• Mutui variabili già accesi: le rate indicizzate all'Euribor si aggiornerebbero al rialzo, con un aggravio progressivo.
• Nuovi mutui fissi: l'Eurirs ha già iniziato a muoversi. A fine luglio l'IRS a 10 anni ha raggiunto il 3,21%, allargando il differenziale con l'Euribor a 1 anno a 25-26 punti base.
• Surroga: chi ha un variabile e vorrebbe passare al fisso trova oggi condizioni meno favorevoli rispetto a inizio estate.

Agevolazioni prima casa: il Fondo di Garanzia e gli under 36 diventano cruciali

Con i tassi in salita, la priorità per chi acquista la prima casa è abbattere l'importo finanziato o ridurre lo spread applicato dalla banca. Qui entrano in gioco due strumenti:

1. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Fondo Gasparrini), che consente allo Stato di fare da garante per il 50% della quota capitale sui mutui fino a 250.000 euro destinati all'acquisto della prima casa. La garanzia pubblica riduce il rischio per la banca e può tradursi in uno spread più basso.

1. Le agevolazioni under 36, che in passato hanno previsto l'esonero dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale per i giovani acquirenti con ISEE sotto una certa soglia. La conferma o l'eventuale rimodulazione di queste misure per il 2026 va verificata con la normativa vigente al momento della richiesta, ma restano il primo scudo per chi entra nel mercato immobiliare con redditi medio-bassi.

In uno scenario di tassi in aumento, accedere a queste agevolazioni non è più solo un'opportunità: diventa una leva per mantenere la rata dentro un rapporto sostenibile rispetto al reddito, specialmente se il variabile dovesse incorporare altri rialzi entro fine anno.

Quali condizioni ci si può aspettare oggi per un acquisto prima casa

A luglio 2026 la domanda di mutui si è concentrata in modo netto sul tasso fisso: il 94% delle richieste (in aumento dal 91,4% di giugno) mostra che le famiglie cercano protezione da ulteriori rialzi. Le offerte più competitive rilevate a fine luglio partivano da un TAN del 3,04% su 30 anni per 100.000 euro, con rata mensile di circa 423,76 euro.

Il variabile, con Euribor a 1 anno sceso sotto la soglia psicologica del 3% al 29 luglio (2,941%), offriva su 120.000 euro in 20 anni una rata di 653 euro mensili contro i 685 euro del fisso, con un risparmio complessivo stimato di 7.600 euro. Ma questo vantaggio è sospeso a un filo: se il rialzo di settembre si concretizzasse, l'Euribor tornerebbe sopra il 3% e il differenziale si assottiglierebbe rapidamente.

Per chi ha i requisiti per accedere al Fondo di Garanzia, la strategia più prudente ad agosto 2026 è bloccare un fisso prima che l'Eurirs incorpori completamente le aspettative di rialzo, sfruttando la garanzia statale per ottenere condizioni migliori.

Cosa osservare nelle prossime settimane

Chi sta avviando l'iter per la prima casa dovrebbe monitorare tre dati prima di firmare:

• L'IRS a 10 anni: se continua a salire (a fine luglio ha raggiunto il 3,21%), i fissi peggiorano anche senza annunci BCE.
• L'Euribor a 1 anno: ogni variazione dopo il 10 settembre si rifletterà sulle rate dei variabili entro la successiva finestra di indicizzazione.
• La normativa sulle agevolazioni under 36: eventuali modifiche nella Legge di Bilancio 2027 potrebbero cambiare la convenienza di chiudere l'acquisto entro fine anno.

Le proiezioni della BCE indicano un'inflazione media al 3% per il 2026 e una crescita del PIL ferma allo 0,8%. In questo quadro, i tassi non scenderanno a breve. Per chi compra la prima casa, il margine di manovra è stretto, e passa dalla capacità di agganciare le garanzie pubbliche prima che il costo del denaro salga ancora.

Fonti

• Lamiafinanza.it
• Borsainside.com
• Money.it

Chi ha acquistato la prima casa con un mutuo ipotecario gode di tutele specifiche, a partire dalle agevolazioni fiscali e dalla possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa. Tra queste tutele c’è anche la surroga: un diritto che per legge non comporta spese notarili, costi di istruttoria né penali, e che consente di trasferire il finanziamento presso un’altra banca mantenendo invariata l’ipoteca e le eventuali garanzie pubbliche già acquisite. In un momento in cui i tassi mostrano segnali di flessione, con il tasso Euribor a 1 anno indicato in area 2,9% a fine luglio e offerte a tasso fisso di riferimento sotto la soglia del 3,1% di TAN, la surroga diventa uno strumento concreto per chi vuole alleggerire la rata o mettere al riparo il proprio mutuo prima casa da futuri rialzi.

La migliore offerta fissa: il benchmark per la prima casa

Tra le proposte più competitive segnalate per la prima casa spiccano soluzioni con TAN nell’intorno del 3,04% per un mutuo da 100.000 euro in 30 anni. La rata mensile si aggirerebbe in quel caso attorno a 423 euro, un punto di riferimento concreto per chi valuta la surroga. Considerando che il tasso fisso medio rilevato a luglio si collocherebbe intorno al 3,3%, il passaggio a queste condizioni ridurrebbe lo spread di qualche decina di punti base: un risparmio che, su un finanziamento trentennale, si accumula mese dopo mese senza alcun costo aggiuntivo. La procedura può essere avviata semplicemente presentando la documentazione del mutuo in essere e, per chi ha beneficiato del Fondo di Garanzia, la surroga non fa decadere la copertura pubblica.

Fisso o variabile? La finestra prima di un possibile rialzo BCE

Il tasso variabile medio viene indicato oggi attorno al 2,8%, circa mezzo punto sotto il fisso medio. Tuttavia, le attese di mercato prezzano un possibile rialzo BCE di 25 punti base già nella riunione di settembre, che porterebbe il variabile a superare la soglia del 3%. Chi ha un mutuo prima casa a tasso variabile può sfruttare la finestra attuale per surrogare verso un fisso ai minimi, mettendo al riparo la rata dalle prossime decisioni della Banca Centrale. Non sorprende che una larghissima maggioranza delle richieste di mutuo di questo periodo scelga il tasso fisso: per l’abitazione principale la stabilità della rata resta un valore prioritario, specie quando si sono ottenute agevolazioni under 36 o altre misure di sostegno che è bene preservare.

Tre scenari di surroga per chi ha un mutuo prima casa

Chi sta pensando alla surroga può concentrarsi su tre situazioni concrete, usando i dati di mercato e valutando la propria condizione di mutuatario prima casa.

• Da variabile puro a fisso: un mutuatario che paga un variabile vicino al 2,8% e decide di surrogare su un fisso competitivo (intorno al 3,04%) su 100.000 euro a 30 anni vede la rata passare da circa 410 euro a poco più di 420 euro. L’aumento è contenuto e si mette al sicuro dal rialzo dei tassi, senza costi di perizia o istruttoria aggiuntivi e senza perdere le agevolazioni prima casa già riconosciute.
• Da fisso sopra media a fisso migliore: chi ha sottoscritto un fisso nei mesi scorsi a tassi superiori al 3,3% medio può agganciare TAN più bassi e ridurre la rata. Su 100.000 euro a 30 anni, ogni 0,3 punti di calo del TAN valgono circa 15 euro al mese di risparmio. Il trasferimento del mutuo prima casa non richiede una nuova istruttoria sul merito creditizio in senso stretto: la banca subentrante subentra nella garanzia ipotecaria esistente e nell’eventuale Fondo di Garanzia.
• Bloccare prima di settembre: con l’Euribor a breve termine atteso in progressivo rialzo nelle prossime settimane, ogni rinvio rischia di peggiorare le condizioni per i variabili. Surrogare subito consolida una rata che tra qualche settimana potrebbe essere meno vantaggiosa, preservando il diritto alla portabilità del mutuo senza penali e mantenendo intatte le coperture e le detrazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa.

Il calcolo è semplice: se il tuo mutuo prima casa ha un tasso superiore ai benchmark attuali, la surroga è un’operazione che puoi attivare senza spese e con tempi certi. L’occasione di fine luglio sta nel differenziale ancora stretto tra fisso e variabile, che potrebbe ridursi rapidamente dopo le prossime mosse della BCE, rendendo la surroga una leva concreta per alleggerire il bilancio familiare senza intaccare i benefici già acquisiti con il primo acquisto e con le agevolazioni di legge.

Fonti

• mutui.it

L'IRS a 10 anni ha toccato il 3,2% nella rilevazione del 29 luglio, in rialzo di 5 punti base rispetto al fixing precedente. Per chi sta per accendere il primo mutuo con le agevolazioni under 36, questo movimento ha un impatto concreto: il parametro di riferimento per i tassi fissi si allontana dalla soglia psicologica del 3%, ma sul mercato resistono offerte con TAN più bassi del parametro stesso.

I dati dell'Osservatorio MutuiOnline.it segnalano tre prodotti prima casa a tasso fisso che scendono sotto l'IRS di giornata: Credem propone un TAN del 3,04% (rata da 423,76 euro al mese su 100.000 euro in 30 anni), Banco di Desio e della Brianza quota 3,10% (rata 427,02 euro), mentre Banco BPM si posiziona al 3,20% con il prodotto Green, perfettamente allineato al fixing del decennale.

La fotografia Euribor del 29 luglio: segnali contrastanti sui variabili

L'Euribor a 1 anno — parametro principale per i mutui a tasso variabile — ha chiuso la seduta del 29 luglio al 2,941%, in leggero ribasso rispetto al 2,943% del fixing precedente. Un dato che consolida la permanenza sotto la soglia del 3%, già raggiunta il 28 luglio.

Sul breve termine, invece, i tassi interbancari mostrano tensioni: l'Euribor a 1 mese sale a 2,191% (+0,006 punti) e il tasso a 3 mesi si porta a 2,459% (+0,014 punti). Un movimento che riflette le attese di un possibile rialzo BCE nella riunione del 10 settembre 2026, evento che i mercati stanno già prezzando.

Per chi valuta un mutuo prima casa a tasso variabile, il differenziale rispetto ai fissi resta ampio: circa 53 punti base di TAN medio, con una rata mensile più leggera nell'immediato ma esposta ai prossimi movimenti della Banca Centrale Europea.

Le migliori offerte tasso fisso per prima casa: cosa conviene oggi

La simulazione standardizzata dell'Osservatorio (mutuo da 100.000 euro su 30 anni, immobile da 200.000 euro, richiedente con reddito mensile di 2.600 euro) fotografa tre opzioni competitive:

Il TAEG più contenuto è quello del Banco di Desio (3,31%), merito di spese di istruttoria (800 euro) e perizia (237,90 euro) inferiori alla media. Credem, pur offrendo il TAN più basso, ha costi iniziali più alti (1.200 euro di istruttoria, 300 di perizia) che portano il TAEG al 3,42%.

Per un under 36 che accede al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, l'azzeramento delle spese di istruttoria e perizia previsto dalla normativa può modificare sensibilmente la convenienza relativa tra queste offerte: in quel caso il TAN diventa il vero ago della bilancia, rendendo l'offerta Credem particolarmente interessante.

Perché il rialzo IRS non spaventa (ancora) chi compra la prima casa

I tassi IRS di lungo periodo — 15 anni a 3,32%, 20 anni a 3,35%, 25 anni a 3,32% e 30 anni a 3,27% — mostrano una curva quasi piatta: appena 7 punti base separano la scadenza decennale da quella trentennale. Questo appiattimento ha una conseguenza pratica per chi accende oggi un mutuo prima casa: allungare la durata da 20 a 30 anni non comporta un aggravio significativo del tasso applicato, permettendo di contenere la rata mensile senza peggiorare il costo percentuale del finanziamento.

Con il 94% delle richieste di mutuo in Italia orientate al tasso fisso, il messaggio per chi si avvicina al primo acquisto è netto: la prevedibilità della rata resta il criterio guida, e le agevolazioni under 36 — esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale, più la garanzia statale fino all'80% del capitale — amplificano il vantaggio di bloccare subito un tasso, anche in un momento di IRS in risalita.

Il vero spartiacque sarà settembre: se la BCE alzerà i tassi di 25 punti base come il mercato sta prezzando, l'IRS a 10 anni potrebbe superare quota 3,3%, portando con sé l'intera gamma delle offerte fisse. Per chi ha già la documentazione pronta, le prossime settimane offrono una finestra ancora favorevole.

Fonti

• Irs, Mercoledì 29 luglio 2026 | MutuiOnline.it

La seduta del 28 luglio 2026 regala un lieve alleggerimento a chi sta per accendere un mutuo per la prima casa. L'IRS a 10 anni, parametro di riferimento per i tassi fissi, scende al 3,15% dal 3,17% di ieri, mentre le offerte delle banche permettono di ottenere rate mensili comprese tra 423 e 432 euro su un finanziamento trentennale di 100.000 euro. Un freno, seppur timido, alla pressione sui mutui prima casa che da settimane viaggiano sopra la soglia del 4%.

Per chi acquista il primo immobile e può contare sulle agevolazioni under 36 o sulla garanzia statale del Fondo Mutui Prima Casa, il momento resta favorevole per bloccare un tasso sostenibile prima di eventuali nuovi rialzi BCE.

I tassi di oggi: Euribor quasi stabile, IRS in lieve calo

La rilevazione del 28 luglio mostra un quadro complessivamente favorevole per chi cerca un mutuo a tasso fisso per l'acquisto della prima casa. L'Euribor a 1 anno, indice dei variabili, arretra a 2,943% (-0,039 punti), mentre le scadenze più brevi restano vicine ai valori del giorno precedente.

Il movimento discendente dell'IRS a 10 anni è quello che impatta più direttamente sulle offerte di mutuo prima casa a tasso fisso, perché le banche lo usano come base per costruire il TAN finale. Un calo di 2 centesimi non rivoluziona il mercato, ma abbassa il punto di partenza delle trattative, un dettaglio che può fare la differenza per chi presenta domanda al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa e ha bisogno di rientrare nei parametri di sostenibilità richiesti.

Le migliori offerte per la prima casa a tasso fisso

Le simulazioni pubblicate oggi da MutuiOnline.it per un acquisto prima casa – mutuo di 100.000 euro, durata 30 anni, richiedente di 35 anni con reddito mensile di 2.600 euro e immobile da 200.000 euro – mettono in fila tre proposte che scendono tutte sotto o appena sopra la soglia dei 430 euro al mese.

Credem offre il TAN più basso (3,04%) e la rata mensile più leggera, ma i costi iniziali sono i più alti: 1.200 euro di istruttoria più 300 di perizia, per un esborso complessivo di 1.500 euro alla partenza. Banco di Desio riduce l'impatto iniziale a 1.037,90 euro (800 + 237,90), con una rata di 427,02 euro. Banco BPM si colloca in posizione intermedia, con un TAEG del 3,47% che incorpora spese di istruttoria e perizia per 1.320 euro.

Per chi sta comprando la prima casa e ha liquidità limitata, il costo di avvio del mutuo può fare la differenza tanto quanto la rata mensile. Le agevolazioni under 36 – quando applicabili – possono alleggerire proprio questa fase iniziale, azzerando imposte di registro, ipotecarie e catastali, e riducendo l'impatto delle spese accessorie sul budget familiare.

Cosa significa per chi acquista la prima casa oggi

Con l'Euribor a 1 anno ancora vicino al 3% e le attese di un possibile rialzo BCE a settembre, la quasi totalità delle richieste di mutuo prima casa punta oggi sul tasso fisso. Blindare la rata per 30 anni resta la strategia dominante, soprattutto per chi acquista il primo immobile e non può permettersi oscillazioni che metterebbero a rischio l'equilibrio del bilancio familiare.

Su un finanziamento da 100.000 euro in 30 anni, il differenziale tra la miglior offerta fissa (423,76 euro) e una rata variabile calcolata sull'Euribor 3 mesi più spread medio sarebbe di poche decine di euro. Un margine che spinge le famiglie al primo acquisto a cercare certezza, anche perché l'accesso alle garanzie statali e ai bonus prima casa richiede una pianificazione finanziaria stabile e documentabile.

Ottenere un TAN sotto il 3,10% per 30 anni diventa così un obiettivo realistico, soprattutto se il lieve calo dell'IRS di questi giorni venisse confermato nelle prossime sedute. La concorrenza tra banche, intanto, tiene aperti spazi di negoziazione: la distanza tra il TAN più basso (3,04%) e quello più alto (3,20%) mostra che lo stesso profilo di mutuatario può spuntare condizioni sensibilmente diverse a seconda dell'istituto.

Il consiglio operativo per chi affronta il primo acquisto è quindi di incrociare sempre TAN, TAEG e costi di istruttoria: la rata più bassa non è automaticamente la scelta più conveniente se impone un anticipo di spesa che prosciuga i risparmi accumulati per rogito e arredo. E prima di firmare, verificare con un consulente se si possiedono i requisiti per il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa o per le agevolazioni under 36: possono trasformare un mutuo già competitivo in un'operazione ancora più sostenibile per chi mette piede per la prima volta nel mercato immobiliare.

Fonti

• Irs, Martedì 28 luglio 2026 | MutuiOnline.it
• Irs, Lunedì 27 luglio 2026 | MutuiOnline.it

Per chi compra la prima casa a luglio 2026 il ventaglio di offerte è ampio e pensato su misura per chi non possiede altre proprietà. Facile.it ha aggiornato il confronto mensile, incrociando i tassi praticati con le condizioni dedicate proprio all’acquisto della prima abitazione. Emerge un mercato dove il tasso fisso resta la scelta nettamente maggioritaria, ma anche un’attenzione crescente alle agevolazioni statali e agli strumenti che semplificano l’iter di accensione.

Il peso dei tassi sulla rata della prima casa

I numeri di luglio confermano un differenziale ancora sensibile tra le due tipologie di finanziamento. Il TAN medio dei mutui a tasso fisso si attesta al 3,33%, mentre il variabile per durate tra 20 e 30 anni ha raggiunto il 2,80%, con uno spread di 53 punti base. Tradotto in euro, su un mutuo trentennale da 200.000 euro la rata mensile variabile è di 841 euro, quella fissa sale a 917 euro: 76 euro in più ogni mese.

Per un finanziamento più contenuto, da 120.000 euro in 20 anni, la differenza mensile è di 32 euro (653 euro il variabile, 685 euro il fisso). Un primo snodo concreto per chi deve tenere sotto controllo il budget familiare.

Perché chi compra la prima casa preferisce il fisso

Nonostante il costo inferiore del variabile, a luglio 2026 il 94% delle nuove domande di mutuo in Italia ha optato per il tasso fisso, in aumento rispetto al 91,4% di giugno. Una percentuale che racconta bene la priorità di chi firma per la prima abitazione: proteggersi da eventuali rialzi futuri. I mercati stanno già prezzando un rialzo BCE di 25 punti base nella riunione del 10 settembre 2026, che potrebbe portare il TAN variabile al 3,05% e, su un mutuo trentennale da 200.000 euro, ridurre ulteriormente il risparmio mensile rispetto al fisso. La stabilità della rata diventa così l’elemento centrale per chi non ha margini da dedicare alle oscillazioni delle rate. Qualunque scenario BCE futuro avrà comunque un impatto su entrambi i tassi; il differenziale pratico dipenderà anche dalle politiche di pricing delle banche.

Garanzie statali e iter di accensione per la prima casa

Il confronto pubblicato da Facile.it include anche le soluzioni digitali, sempre più utilizzate da chi vuole velocizzare la pratica senza passare in filiale. Per chi affronta per la prima volta l’iter di accensione – tra documenti, perizie e tempistiche – la chiarezza delle procedure online può fare la differenza.

Accanto all’offerta delle banche, restano attivi gli strumenti di garanzia statale pensati per l’acquisto della prima abitazione. In particolare il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa continua a facilitare l’accesso al credito per giovani e famiglie con redditi medio-bassi, coprendo una parte del capitale finanziato e riducendo la necessità di garanzie personali. Un vantaggio concreto per chi si presenta per la prima volta in banca con un reddito contenuto o un contratto non a tempo indeterminato.

Il mutuo prima casa a luglio 2026 costa più di qualche mese fa, ma la distanza tra fisso e variabile si sta assottigliando e le proposte restano numerose. Per chi deve firmare, il fattore determinante non è soltanto il tasso di partenza, quanto la capacità di reggere la rata anche in uno scenario di nuovi movimenti della BCE – e la possibilità di appoggiarsi a una garanzia pubblica che renda più solido il progetto di acquisto della prima abitazione.

Fonti

• Mutui prima casa luglio 2026
• Mutui online offerte luglio 2026
• Segugio.it

Il tasso fisso sui mutui ha sfiorato il 4%, proprio mentre migliaia di under 36 stanno valutando il primo acquisto della casa. La decisione della BCE del 23 luglio di lasciare invariati i tassi non ha fermato la risalita: il mercato sconta già un nuovo rialzo a settembre, e chi compra la prima casa rischia di perdere in pochi giorni sia condizioni di finanziamento più favorevoli, sia la finestra ancora aperta su garanzie e bonus under 36. La scelta non è più se comprare, ma quando bloccare il mutuo.

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa resta operativo

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap, continua a coprire fino al 50% della quota capitale per chi acquista un immobile non di lusso con un mutuo ipotecario. La garanzia statale è accessibile a prescindere dall'età e non ha scadenze normative imminenti.

Il problema è sul lato costo del denaro: a maggio 2026, secondo l'ultimo report di Bankitalia, il tasso effettivo sui mutui per l'acquisto della casa ha già sfiorato il 4%, toccando il 3,96%. Con la prospettiva di un rialzo BCE a settembre, chi accende oggi un mutuo a tasso fisso si trova davanti a rate che erano 97 euro al mese più alte rispetto a gennaio 2025 — oltre 1.100 euro annui in più sulla stessa cifra finanziata.

Agevolazioni under 36: l'urgenza di agire prima dei rialzi

Le agevolazioni prima casa under 36 comprendono l'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre al credito d'imposta sull'IVA per acquisti da impresa. Queste misure hanno una scadenza: la legge di bilancio le ha prorogate, ma nel contesto attuale ogni mese di attesa si traduce in un crescente costo del mutuo.

La simulazione su un mutuo trentennale da 200mila euro a tasso fisso con spread 0,50% mostra una rata attuale di 917 euro al mese. Il Codacons ha definito questa fase come «la calma prima della tempesta», segnalando che il conflitto in Medio Oriente e l'impennata dei prezzi energetici potrebbero innescare nuovi rialzi già nelle prossime settimane. Tradotto: il fisso di oggi potrebbe apparire relativamente conveniente già a settembre.

L'iter per bloccare il mutuo prima del rialzo di settembre

Le prossime riunioni BCE sono calendarizzate per il 10 settembre, il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026. Molti analisti considerano probabile un aumento dei tassi già a settembre, scenario che i mercati stanno prezzando con un Euribor atteso al 2,79% per fine 2026 — 75 punti base in più rispetto a gennaio.

Per chi compra la prima casa, la sequenza operativa è questa:

• Ottenere il pre-contratto e bloccare la proposta d'acquisto.
• Richiedere la delibera di mutuo includendo la garanzia Consap se si rientra nei requisiti.
• Fissare il tasso al momento della delibera, non al rogito: la banca può bloccare il tasso per un periodo limitato, da verificare in fase di istruttoria.

Aspettare settembre o ottobre per decidere significa quasi certamente vedersi offrire un TAN fisso più alto di quello oggi disponibile, vanificando buona parte del risparmio fiscale ottenuto con le agevolazioni.

Perdere tempo costa: il conto sui 30 anni

Un rialzo BCE di 25 punti base a settembre — scenario atteso dai mercati — porterebbe il TAN variabile medio al 3,05%. Anche il fisso, ancorato all'IRS, si muoverebbe verso l'alto. Lo spread tra fisso e variabile, oggi di 76 euro mensili (917€ contro 841€), potrebbe allargarsi, rendendo il fisso ancora più caro.

Chi ha in mano una delibera di mutuo approvata con tasso bloccato nelle prossime settimane sterilizza questo rischio. Il Fondo di Garanzia e le agevolazioni under 36, da soli, non bastano a compensare una rata che lievita di decine di euro ogni mese per trent'anni: la vera protezione, oggi, è la rapidità nell'accensione.

Bloccare il tasso fisso prima del 10 settembre non è una scommessa, è una scelta prudenziale in uno scenario dove la BCE ha già lasciato tutte le opzioni aperte e il mercato indica un'unica direzione.

Fonti

• La Stampa
• QuiFinanza

I tassi Euribor e IRS pubblicati il 23 luglio 2026 segnano un rialzo sui parametri a breve e medio termine, un segnale che tocca direttamente chi sta per accendere un mutuo per la prima casa. Mentre l’Euribor a 1 anno — l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile — sale a 2,947%, l’IRS a 10 anni, usato per i fissi, tocca 3,25%. Per chi acquista il primo immobile il messaggio è chiaro: i margini di risparmio sulla rata mensile vanno cercati confrontando le offerte concrete e attivando tutte le agevolazioni disponibili per la prima casa, a partire dal Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.

I nuovi valori: rialzo su tutte le scadenze Euribor

L’Osservatorio tassi di MutuiOnline.it ha registrato il 23 luglio un aumento trasversale degli Euribor su ogni scadenza rispetto al fixing precedente.

I valori aggiornati:

• Euribor 1 mese: 2,215% (da 2,181%)
• Euribor 3 mesi: 2,472% (da 2,456%)
• Euribor 6 mesi: 2,702% (da 2,69%)
• Euribor 1 anno: 2,947% (da 2,912%)

Il balzo di 3,5 punti base sull’Euribor a 1 anno incide sulla rata di chi ha già un variabile in ammortamento e su chi valuta un nuovo finanziamento indicizzato per l’acquisto della prima casa. Lo scarto con l’IRS a 10 anni rimane contenuto — circa 0,30 punti percentuali — ma è la tendenza a pesare: solo 24 ore prima, il 22 luglio, lo stesso Euribor a 1 anno era in calo a 2,912%, segno di una volatilità che rende meno prevedibile la scelta del variabile per un acquirente alla prima esperienza.

IRS a 10 anni sale al 3,25%: cosa significa per il tasso fisso

Sul fronte dei mutui a tasso fisso, l’indice IRS a 10 anni è salito al 3,25% (dal 3,23% del 22 luglio). Stabili l’IRS a 15 e 20 anni (3,36% e 3,39%), mentre scendono le scadenze più lunghe: 25 anni a 3,35% e 30 anni a 3,29%.

Questa differenza tra IRS a 10 anni in crescita e IRS a 25-30 anni in flessione riflette un mercato che prezza tassi ancora alti nel breve periodo ma si aspetta una discesa sul lungo termine. Per un mutuo prima casa standard a 25 o 30 anni, i tassi fissi potrebbero restare sostenuti nell’immediato, con TAN effettivi che le banche stanno offrendo intorno al 3-3,20% per i migliori profili di rischio.

Le offerte per la prima casa: TAN e rate aggiornate

Le rilevazioni del 24 luglio 2026 (ore 9:00) mostrano alcune proposte di mutuo prima casa a tasso fisso pensate per chi affronta il primo acquisto immobiliare.

Simulazione standard: mutuo di 100.000 euro in 30 anni, impiegato 35enne residente a Milano, reddito mensile di 2.600 euro, valore immobile 200.000 euro.

Il TAEG è il parametro chiave per chi accende un mutuo prima casa: include le spese accessorie e dà la misura del costo reale del finanziamento. Banco Desio, con un TAEG del 3,31%, mostra l’incidenza ridotta delle spese iniziali sulla redditività complessiva del mutuo. Per un acquirente alla prima esperienza, confrontare il TAEG anziché il solo TAN è il primo passo per evitare sorprese sull’ammontare complessivo del debito.

Prima casa nel 2026: agevolazioni e iter di accensione

Per chi compra il primo immobile, il rialzo dei tassi rende ancora più importante attivare tutte le agevolazioni disponibili. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (fino al 50% della quota capitale per gli under 36 con ISEE sotto i 40.000 euro) consente di ottenere condizioni di accesso al credito più favorevoli, riducendo la percezione di rischio per la banca e facilitando l’approvazione della pratica.

Sul fronte dell’iter, con un IRS a 10 anni sopra il 3,2% e un Euribor a 1 anno che sfiora il 2,95%, chi sta affrontando la fase di preventivo deve considerare che la scelta del tasso fisso resta la più tutelante per un acquirente alla prima esperienza, garantendo certezza sulla rata per tutta la durata del finanziamento. L’indice scelto oggi determinerà la rata iniziale e, nel caso del variabile, la sua evoluzione futura. Per questo motivo, nella documentazione da presentare in banca è essenziale includere anche le certificazioni che danno diritto alle agevolazioni prima casa.

Fonti

• Irs, Giovedì 23 luglio 2026 | MutuiOnline.it
• Irs, Mercoledì 22 luglio 2026 | MutuiOnline.it

La Banca Centrale Europea ha deciso di non toccare i tassi d'interesse nella riunione del 23 luglio 2026: il tasso sui depositi resta al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65%. Per chi sta comprando la prima casa, la notizia non è una boccata d'ossigeno ma solo un rinvio: il costo del denaro resta al livello più alto degli ultimi anni, e i segnali che arrivano da Francoforte indicano che il peggio potrebbe non essere ancora alle spalle. Con l'inflazione ancora sopra il target e lo shock energetico tutt'altro che rientrato, chi oggi firma un mutuo per il primo acquisto deve fare i conti con rate più alte di 12-18 mesi fa — e con agevolazioni che rischiano di scadere prima della prossima mossa della BCE.

Perché la pausa BCE non è una tregua per chi compra casa

La decisione di lasciare i tassi invariati arriva dopo il rialzo di 25 punti base deciso a giugno. Christine Lagarde è stata esplicita: "Il pieno impatto inflazionistico dello shock energetico deve ancora manifestarsi". Il petrolio Brent sfiora i 100 dollari al barile, il rendimento del Bund tedesco decennale ha superato il 3,2% — livelli che non si vedevano dal 2011 — e il conflitto in Medio Oriente continua a rendere fragile lo scenario economico.

Tradotto per chi cerca un mutuo prima casa: i tassi non scenderanno a breve. La prossima riunione BCE è fissata al 10 settembre 2026, e Andreas Bley, Chief Economist dell'associazione bancaria BVR, ha dichiarato che "data la situazione nel Golfo Persico, i segnali attualmente indicano un rialzo dei tassi a settembre". Una previsione che, se confermata, si tradurrebbe in un ulteriore aumento delle rate per chi sottoscrive un finanziamento a tasso variabile nelle prossime settimane.

Quanto costa oggi un mutuo prima casa: numeri aggiornati

I dati dell'Osservatorio Facile.it – Mutui.it sul primo semestre 2026 dipingono il profilo di chi oggi acquista la prima abitazione. L'importo medio richiesto è salito a 139.306 euro, con un aumento dell'1,4% rispetto a dodici mesi prima, a copertura del 73% del valore dell'immobile (stimato in media intorno ai 207.000 euro). L'età media di chi chiede un mutuo è scesa sotto la soglia psicologica dei 40 anni, attestandosi a 39 anni; limitando l'analisi alle sole richieste di mutuo prima casa, l'età media scende sotto i 37 anni.

Le simulazioni di idealista/mutui su un finanziamento trentennale da 200.000 euro mostrano l'evoluzione delle rate:

Rispetto a gennaio 2025, la rata del variabile è scesa di 46 euro. Il vantaggio del variabile rispetto al fisso si è comunque ampliato: oggi la rata variabile (841 euro) costa 76 euro in meno della rata fissa (917 euro), mentre un mese fa la differenza era minore. E secondo le proiezioni basate sui futures dell'Euribor, che da gennaio a fine 2026 dovrebbe passare da 2,03% a 2,79% (+75 punti base), la rata di un mutuo variabile standard da 126.000 euro in 25 anni salirà dagli attuali 599 euro a circa 630 euro entro fine anno: un aggravio complessivo di 52 euro mensili per il solo 2026.

Quali tutele restano attive per il primo acquisto

Con i tassi in stallo e il rischio di un nuovo rialzo a settembre, chi sta valutando l'acquisto della prima casa deve incrociare la propria situazione con le agevolazioni ancora disponibili. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (noto anche come Fondo Gasparrini) continua a rappresentare lo strumento principale: copre fino al 50% della quota capitale del mutuo per chi acquista un immobile non di lusso, con priorità per giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e under 36 con ISEE sotto una certa soglia.

Le agevolazioni under 36 — imposte di registro, ipotecaria e catastale azzerate, credito d'imposta sull'IVA per acquisti da costruttore, esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo — sono state prorogate ma restano legate a requisiti precisi: ISEE non superiore a 40.000 euro e atto di acquisto da stipulare entro le scadenze fiscali dell'anno in corso. Chi si avvicina al tetto ISEE deve fare attenzione: con i tassi in aumento, la rata incide sul reddito disponibile e può far scattare verifiche più stringenti da parte delle banche.

L'iter di accensione non è cambiato: serve la proposta d'acquisto, il compromesso, la delibera del mutuo e il rogito. Ma con l'Euribor in salita e l'IRS a 10 anni che oscilla tra 3,16% e 3,22%, il consiglio degli operatori è bloccare il tasso non appena si trova un'offerta sostenibile, senza aspettare ulteriori cali che al momento nessun indicatore lascia presagire.

Il vero nodo: la finestra temporale si sta chiudendo

La combinazione tra la pausa BCE e la prospettiva di un rialzo a settembre crea una finestra temporale stretta per chi ha già avviato l'iter di acquisto della prima casa. Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia, ha sintetizzato il quadro: "Nel primo trimestre 2026 il PIL è cresciuto solo dello 0,1%, con il rischio stagflazione ancora sullo sfondo. L'occupazione nell'Eurozona tiene, ma la domanda interna stenta a ripartire in un contesto di costo del credito ancora elevato".

Per le famiglie italiane che comprano la prima casa, questo significa due cose concrete. Primo: i mutui a tasso fisso, scelti nel 92% dei casi nel primo semestre 2026, offrono oggi meno copertura contro l'inflazione di quanto non facessero un anno fa, perché le banche hanno già prezzato i futuri rialzi. Secondo: il variabile resta più conveniente sul breve periodo ma espone a un rischio concreto di aumento delle rate già da ottobre, se la BCE dovesse muoversi a settembre.

Chi è in fase di istruttoria ha un interesse preciso a chiudere il rogito prima della riunione del 10 settembre, quando le banche potrebbero rivedere al rialzo i fogli informativi. Ogni mese di attesa, con l'Euribor che continua a salire, si traduce in una rata più alta per 25 o 30 anni.

Fonti

• Quifinanza.it
• Idealista.it
• Requadro.com
• Soldionline.it
• Upday.com
• BCE mantiene i tassi al 2,25%

Il 22 luglio 2026 l’Euribor a 1 mese è sceso al 2,181% e quello a 3 mesi al 2,456%, in calo rispettivamente di 2,3 e 1,9 punti base rispetto al fixing precedente. L’IRS a 20, 25 e 30 anni è rimasto invece fermo sui valori del giorno prima: 3,39%, 3,36% e 3,31%. Per chi sta per comprare la prima casa, il segnale è duplice: i mutui a tasso variabile diventano marginalmente più convenienti sul breve termine, mentre la stabilità degli IRS sulle scadenze lunghe congela le condizioni dei fissi proprio nel momento in cui le banche continuano a proporre TAN sotto la soglia del 3,10%.

Cosa è successo il 22 luglio: i fixing che contano per il primo acquisto

L’Osservatorio tassi di MutuiOnline.it ha registrato un ribasso generalizzato sugli Euribor a breve termine e una tenuta degli IRS sulle durate oltre i 20 anni. L’Euribor a 1 anno, parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, è sceso dal 2,918% al 2,912% — una variazione minima, ma che conferma il ripiegamento dopo il rialzo della BCE del 15 luglio.

Sul fronte dei fissi, l’IRS a 10 anni è salito di un solo punto base, a 3,23%, mentre le scadenze 20, 25 e 30 anni sono rimaste inchiodate. Questo significa che i costi di copertura per le banche sui mutui a tasso fisso di lunga durata non si stanno muovendo: condizione che favorisce offerte stabili, senza sorprese in fase di istruttoria.

Tre dati da tenere d’occhio per chi sta valutando un mutuo prima casa:

• Euribor 1 mese: 2,181% (-2,3 punti base)
• Euribor 3 mesi: 2,456% (-1,9 punti base)
• IRS 20 anni: 3,39% (invariato)

Perché la stabilità dell’IRS conta per il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa

Chi accende un mutuo per la prima casa può accedere al Fondo di Garanzia statale, che copre fino al 50% della quota capitale nei finanziamenti destinati all’acquisto dell’abitazione principale. Il Fondo riduce il rischio per la banca, ma il tasso finale offerto dipende comunque dall’andamento degli indici di mercato.

Con l’IRS a 20, 25 e 30 anni fermo rispettivamente a 3,39%, 3,36% e 3,31%, le banche hanno margine per mantenere TAN competitivi. Alcuni istituti propongono già mutui prima casa a tasso fisso con TAN del 3,04% (Credem) e 3,10% (Banco di Desio e della Brianza), inferiori all’IRS a 10 anni. Il TAEG, che include spese di istruttoria e perizia, si colloca tra il 3,31% e il 3,47% — un dato che resta sotto il tasso medio sui nuovi mutui casa rilevato a giugno 2026 (3,48%).

Per un mutuo da 100.000 euro in 30 anni, la rata mensile con il TAN più basso oggi disponibile è di 423,76 euro, ma per ottenere queste condizioni servono requisiti precisi: reddito dimostrabile, valore dell’immobile non superiore a 200.000 euro e, nel caso di offerte green, classe energetica adeguata.

Agevolazioni under 36: cosa resta in gioco con questi tassi

Il pacchetto di agevolazioni per gli under 36 che acquistano la prima casa (esonero da imposta di registro, ipotecaria e catastale, credito d’imposta sull’IVA per gli acquisti da costruttore) non incide direttamente sul tasso del mutuo, ma riduce il capitale necessario e i costi accessori. Con un Euribor in calo sulle scadenze brevi e un IRS che non sale sulle lunghe, il momento resta favorevole per combinare le esenzioni fiscali under 36 con un finanziamento a condizioni competitive.

Un calcolo semplice: su 100.000 euro di capitale finanziato a 30 anni, un TAN del 3,04% genera una rata mensile di 423,76 euro. Se si considerano i costi iniziali (istruttoria e perizia, che variano da 1.037,90 a 1.500 euro), il risparmio ottenuto con le agevolazioni fiscali under 36 — che può superare i 2.000 euro tra imposte e oneri notarili — copre abbondantemente queste spese e riduce il peso complessivo dell’operazione.

Il differenziale tra Euribor 1 anno (2,912%) e IRS 10 anni (3,23%) è ora di 0,318 punti percentuali: un valore che rende il variabile ancora più conveniente sul breve termine, ma che non sposta il vantaggio strutturale del fisso per chi vuole rate prevedibili su 25-30 anni. La scelta tra le due opzioni, per un acquirente prima casa, si gioca più sulla durata del finanziamento e sulla stabilità del reddito che su un confronto puntuale degli indici.

Fonti

• Irs, Mercoledì 22 luglio 2026 | MutuiOnline.it
• Irs, Martedì 21 luglio 2026 | MutuiOnline.it

Il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,48% a giugno 2026, in calo di due centesimi rispetto a maggio. Per chi sta comprando la prima casa, il dato apre una finestra sempre più favorevole: nel secondo trimestre 2026 le richieste di finanziamento per l’acquisto della prima abitazione hanno toccato il 69,3% del totale, quota che sale al 70,2% considerando l’intero anno in corso. Un segnale chiaro: la prima casa non è una voce tra le tante, ma il motore quasi esclusivo del mercato mutui italiano, spinto anche dalle agevolazioni pubbliche ancora attive.

Quanto costa oggi un mutuo prima casa

Il 3,48% di giugno 2026 va letto in prospettiva. A dicembre 2023 lo stesso tasso medio era al 4,42%: in due anni e mezzo il costo del finanziamento è sceso di quasi un punto percentuale. Tradotto in rata, su 100.000 euro a 30 anni le migliori offerte a tasso fisso vanno da 423,76 euro (Credem) a 446,26 euro (Banca Sella).

Le proposte più competitive per un mutuo prima casa a tasso fisso includono soluzioni con TAN a partire dal 3,04% (Credem, TAEG 3,42%) e altre con TAEG dal 3,31% (Banco di Desio, TAN 3,10%). Non siamo ai livelli degli anni Dieci, ma rispetto al picco tra fine 2023 e inizio 2024 il risparmio è concreto.

La domanda di prima casa ai massimi

L’Osservatorio Mutui di Segugio.it fotografa una crescita costante della quota di richieste destinate all’acquisto della prima casa sul totale dei mutui:

• 2024: 55,6%
• 2025: 60,4%
• 2026: 70,2%

L’incremento è di quasi 15 punti percentuali in due anni e dimostra come l’acquisto della prima abitazione sia oggi la priorità assoluta per chi si rivolge al credito immobiliare. Il secondo trimestre 2026, con il 69,3% (in lieve flessione rispetto al 70,8% del primo trimestre), conferma un trend ormai strutturale.

Dietro questi numeri c’è una generazione di acquirenti — inclusi gli under 36 che nel secondo trimestre 2026 hanno rappresentato oltre il 40% delle richieste — che sta approfittando del calo dei tassi per entrare nel mercato, spesso con il supporto delle misure statali dedicate.

Agevolazioni pubbliche: il sostegno che fa la differenza

Proprio per chi acquista la prima casa, il quadro normativo offre ancora strumenti preziosi. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa continua a facilitare l’accesso al credito, consentendo a chi ha redditi contenuti o contratti atipici di ottenere un mutuo senza bisogno di garanzie aggiuntive. Accanto a questo, le misure per gli under 36 — che in molti casi azzerano le imposte di registro, ipotecaria e catastale e offrono condizioni agevolate sui finanziamenti — restano attive e rappresentano un moltiplicatore di opportunità per chi rientra nei requisiti di età e ISEE.

In questa fase, saper combinare un tasso di mercato in discesa con la tutela delle garanzie pubbliche sta diventando la carta vincente per centinaia di famiglie che vogliono trasformare l’affitto in un progetto di acquisto.

Il sistema bancario regge: più raccolta, meno crediti deteriorati

Chi chiede un mutuo prima casa oggi trova banche in condizione di erogare. A maggio 2026 i crediti deteriorati netti sono scesi a 26,7 miliardi di euro (da 27,7 miliardi a fine 2025), pari a solo l’1,28% del totale crediti erogati. Un segnale di solidità che non è stato compromesso dall’aumento dei tassi degli anni scorsi.

Sul fronte della liquidità, la raccolta diretta complessiva è cresciuta del 3,6% su base annua a giugno 2026, spinta dai depositi (+3,2%) e dalle obbligazioni a medio-lungo termine (+6,2%, in accelerazione rispetto al +4,1% di maggio). Banche con più raccolta stabile sono banche che possono finanziare nuove erogazioni a condizioni competitive, anche per il segmento prima casa.

Conviene comprare la prima casa adesso?

Non esiste una risposta universale, ma per chi ha i requisiti per accedere alle agevolazioni pubbliche il momento è raro: il costo del mutuo è in calo, la domanda di prima casa mostra una crescita strutturale, e le banche hanno bilanci sani per sostenere il credito. L’incrocio tra tassi più leggeri del recente passato, garanzie statali accessibili e un mercato bancario competitivo offre oggi una combinazione che può davvero fare la differenza tra restare in affitto e diventare proprietari.

Fonti

• Segugio.it

Per chi acquista la prima casa, l’aggiornamento dei tassi Euribor e IRS di lunedì 20 luglio 2026 lascia intatta la convenienza del mutuo a tasso fisso. L’IRS a 10 anni ha guadagnato due centesimi di punto, portandosi al 3,19%, ma due delle tre soluzioni più convenienti proposte dalle banche presentano rate mensili sotto i 430 euro per 100.000 euro finanziati in 30 anni. Il quadro segue il rialzo dei tassi BCE del 15 luglio (+25 punti base), che sta progressivamente trasmettendosi agli indici di mercato.

Le migliori offerte a tasso fisso per la prima casa

Dopo il fixing del 20 luglio, le tre soluzioni più convenienti per l’acquisto della prima casa a tasso fisso presentano un TAN compreso tra il 3,04% e il 3,20%. La simulazione è calcolata su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni per un lavoratore dipendente di 35 anni, residente a Milano, con reddito di 2.600 euro al mese.

• Credem – Mutuo Tasso Fisso: TAN 3,04%, rata mensile 423,76 € (TAEG 3,42%)
• Banco di Desio e della Brianza – Mutuo D-Evolution: TAN 3,10%, rata 427,02 € (TAEG 3,31%)
• Banco di Sardegna – Mutuo Casa Tasso Fisso Promo: TAN 3,20%, rata 432,47 € (TAEG 3,45%)

Il dato che salta all’occhio è che Credem offre un TAN (3,04%) inferiore all’IRS a 10 anni (3,19%). Considerando i tassi interbancari, significa che la banca sta comprimendo i propri margini pur di rendersi competitiva sul segmento della prima casa.

L’Euribor a 1 anno intanto sale al 2,881% (da 2,873%), un segnale che rende il variabile meno attraente, ma per chi cerca stabilità il fisso resta l’opzione più prevedibile. Bloccare oggi un tasso fisso significa assicurarsi una rata contro futuri rialzi, sfruttando una fase in cui gli istituti sono disposti a limitare i ricarichi per intercettare i mutuatari del primo acquisto.

Fonti

• Irs, Lunedì 20 luglio 2026 | MutuiOnline.it